Các quy định xây nhà trên đất thổ cư mới nhất

Trước khi xây dựng nhà ở chủ nhà cần phải tìm hiểu các vấn đề liên quan đến pháp luật để công trình không bị ảnh hưởng trong quá trình xây dựng và sử dụng sau này. Song không ít người không nắm rõ quy định xây nhà trên đất thổ cư dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính. Trong bài viết này Kiến trúc Vinavic sẽ gửi tới quý bạn đọc các quy định pháp luật về việc xây nhà trên đất thổ cư mới nhất

Tìm hiểu về loại đất thổ cư 

Đất thổ cư là cách gọi của người dân dùng để chỉ đất ở nói chung, còn theo Luật Đất đai năm 2013: Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất thổ cư bao gồm các nhóm đất: Đất xây dựng nhà ở và đất vườn, đất ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ được công nhận thuộc loại hình đất ở. Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Tức là không xác định thời hạn sử dụng, chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn.

Có được phép xây nhà trên đất thổ cư không? 

Đất thổ cư có mục đích để xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác nhằm phục vụ đời sống của người sử dụng đất theo quy định xây nhà trên đất thổ cư. Hiện nay, pháp luật đất đai chia đất thổ cư thành hai loại chính là:

+ Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất ODT về cơ bản vẫn mang đầy đủ đặc điểm pháp lý của đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, điểm khác biệt của đất ODT là thuộc địa giới hành chính của các thị trấn, các phường, quận, thành phố, thị xã hoặc có thể thuộc khu vực khu dân cư đã có quy hoạch là khu đô thị mới. 

+ Đất thổ cư nông thôn (ONT): loại đất này ở khu vực nông thôn và do xã quản lý theo quy định xây dựng nhà ở nông thôn. Điểm khác cơ bản của loại đất này là được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng.

Như vậy, có được phép xây nhà trên đất thổ cư nhằm phục vụ nhu cầu của đời sống. Tuy nhiên người sử dụng đất cần kiểm tra thật kỹ thông tin giấy tờ đất đai của mình xem mục đích sử dụng có phải là đất ở hay không thì mới hoàn toàn có quyền xây nhà cùng các công trình phụ trợ khác. 

Tuy nhiên, trường hợp đất thổ cư đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình; nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý.

Các quy định xây nhà trên đất thổ cư mới nhất

Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất, sau đây là các quy định và nguyên tắc về xây nhà ở trên đất thổ cư mới nhất: 

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, quy định xây nhà trên đất thổ cư cần phải có giấy phép xây dựng tùy thuộc vào từng công trình và địa phương, đất phải được sử dụng đúng mục đích, không làm ảnh hưởng tới môi trường và lợi ích của người sử dụng đất xung quanh, đặc biệt cần phải thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

 Đất thổ cư chỉ là điều kiện cần để xây dựng được nhà. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương, phải được UBND huyện quy định cụ thể các địa điểm dân cư tập trung.

Lưu ý: Giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, giới hạn xây dựng và phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ bản vẽ thiết kế được cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.

Quy định trách nghiệm và nghĩa vụ xây nhà trên đất thổ cư

Tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định xây nhà trên đất thổ cư về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không
• Bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích. Nếu là đất nông nghiệp chưa được phê duyệt lên đất thổ cư thì không được phép xây dựng nhà ở, công trình. Xây nhà trên đất không thổ cư được xem là hành vi vi phạm pháp luật. 

Những lưu ý khi mua nhà trên đất thổ cư

Nếu bạn muốn mua mảnh đất để xây dựng nhà ở, hoặc mua một căn nhà đã hoàn thiện để có thể vào ở ngay thì cần phải quan tâm một vài vấn đề sau để tránh gặp phải những vướng mắc trong quá trình mua bán và sinh sống. 

Sử dụng đất có sổ đỏ

Khi mua bán đất, sổ đỏ là giấy tờ có tính pháp lý cao. Bạn nên xem xét kỹ lưỡng về chất lượng sổ đỏ (là thật hay giả) để tránh những sai lầm không đáng có. Có nhiều trường hợp lợi dụng sự thiếu hiểu biết và vội vàng trong quá trình mua bán mà đối tượng xấu làm giả sổ đỏ để bán nhà, bán đất cho nhiều người. 

Thông tin thửa đất rõ ràng, minh bạch

Ngoài sổ đỏ khi mua đất bạn nên xem xét tìm hiểu xem thửa đất có nằm vào diện giải tỏa, quy hoạch hay có vấn đề tranh chấp nào không, đảm bảo tính pháp lý của mảnh đất là rõ ràng và minh bạch.

Cảnh giác với giấy mua bán đất viết tay

Bạn nên kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ mua bán viết tay xem có đảm bảo hợp pháp không, có hiệu lực chuyển đổi về mặt pháp luật hay không. Đặc biệt cần phải giao dịch ngay tại Văn phòng công chứng để chuyển thành văn bản hợp pháp.

Xem xét kỹ càng hợp đồng mua bán đất

Bạn cần xem xét kỹ càng các điều khoản, nghĩa vụ của các bên trong quá trình mua bán, có đúng theo quy định xây nhà trên đất thổ cư hay không trước khi ký kết. Điều quan trọng là chữ kỹ của 2 bên phải có hiệu lực.

Xây nhà sai vị trí đất thổ cư bị xử lý thế nào?

Trường hợp xây dựng nhà trên diện tích đất bao gồm cả đất được sử dụng với mục đích để ở và với mục đích không phải để ở thì người sử dụng đất chỉ được xây dựng trong phạm vi diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận.

Bởi vậy nếu hộ gia đình, cá nhân xây dựng sai vị trí đất thổ cư sẽ vi phạm nguyên tắc sử dụng đất và bị xử phạt theo quy định pháp luật. Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất

- Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP):

•  Phạt 03 triệu đồng nếu là đất ở nông thôn
•  Phạt 06 triệu đồng nếu là đất ở thành thị

- Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP): Mức phạt căn cứ vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép:

• Thấp nhất là 03 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha;
•  Cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.

- Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP):

•  Mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực nông thôn là 03 triệu;
•  Mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực đô thị là 06 triệu.

Xem thêm: (2023) Quy định về xây dựng nhà ở theo đúng quy định pháp luật