Theo quy định xây nhà 1 tầng có phải xin giấy phép không?

Xây nhà 1 tầng có phải xin giấy phép không là thắc mắc chung của rất nhiều gia chủ đang sở hữu một quỹ đất vừa phải và muốn xin chính quyền cấp phép xây nhà dân dụng. 

Đặt tình huống như sau: 

Anh A và vợ đã tích cóp được một khoản tiền vừa phải trên dưới 1 tỷ, hai vợ chồng anh đang định xây một căn nhà bé khoảng 1 tầng kiểu nhà cấp 4. Với những công trình quy mô nhỏ như vậy, nhà không xây tầng thì anh A đang thắc mắc liệu xây luôn mà không ra uỷ ban nhân dân quận huyện xin giấy phép có trái pháp luật không.

Nếu quý khách đang có cùng thắc mắc với anh A, mời tham khảo bài viết dưới đây do đội ngũ chuyên gia của Kiến trúc Vinavic tư vấn.

Giấy phép xây dựng là gì?

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định, giấy phép xây dựng là một loại văn bản pháp lý của cơ quan nhà nước xác nhận việc cho phép chủ đầu tư (cá nhân, tổ chức) thực hiện xây mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép.

Những loại giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 bao gồm:

• Giấy phép xây dựng mới: Gồm 2 loại:

  • Giấy phép xây dựng có thời hạn: cấp cho công trình nhà ở riêng lẻ trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

  • Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: được cấp cho từng phần của công trình, từng công trình của một dự án thiết kế xây dựng hoặc từng công trình của dự án chưa xây xong.    

• Giấy phép sửa chữa, cải tạo: Người dân phải xin cấp giấy phép khi thực hiện cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực và diện tích của công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình làm thay đổi mặt ngoài công trình kiến trúc giáp đường làm ảnh hưởng vệ sinh môi trường. 

• Giấy phép di dời công trình: trường hợp chủ đầu tư cần di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu đô thị,  trung tâm của cụm xã, khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử phải xin loại giấy phép này.

Tham khảo thêm: Làm nhà vừa thiết kế vừa thi công có được không?

Theo quy định xây nhà 1 tầng có phải xin giấy phép không?

Căn cứ pháp lý 

• Điều 89 Chương V Luật Xây dựng Số: 50/2014/QH13

• Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)

Trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng nhà ở dân dụng? 

Chủ đầu tư các công trình xây nhà 1 tầng phải xin cấp giấy phép xây dựng của các cơ quan nhà nước theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021) như sau: 

• Nhà ở riêng lẻ xây dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500.

• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn xây dưới 07 tầng không thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

• Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. 

Giải quyết vấn đề

• Vậy chỉ khi nào người dân xây nhà 1 tầng (tức nhà cấp 4) thuộc các trường hợp quy định trong khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021) mới phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

• Nếu xây nhà 1 tầng (nhà cấp 4) tại khu vực nông thôn thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn mà không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì không cần phải xin giấy phép xây dựng.

• Nếu xây nhà 1 tầng ở miền núi, hải đảo trong khu vực được quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì không cần phải xin giấy phép xây dựng. 

Xây nhà ở không có giấy phép bị phạt bao nhiêu?

Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với hành vi thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không được cấp giấy phép như sau:

• Hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn: phạt 10 triệu - 20 triệu đồng.

• Hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng tại khu vực đô thị: phạt 20 triệu - 30 triệu đồng.

Xây nhà 1 tầng xong mới xin cấp giấy phép xây dựng có được không?

Những trường hợp xây nhà không thuộc ngoại lệ được quy định trong ​​khoản 2 Điều 89 Chương V Luật Xây dựng Số: 50/2014/QH13 về việc miễn giấy phép xây dựng thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng, không được làm nhà xong mới xin phép. 

Quy trình xin cấp giấy phép xây nhà 1 tầng 

• Bước 1: Người dân chuẩn bị bộ hồ sơ được quy định tại khoản 2 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 như sau:

  • Chủ đầu tư nộp 2 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Sở Xây dựng hoặc văn phòng UBND quận (huyện) với khu vực thành thị/UBND xã, phường, thị trấn với khu vực nông thôn.

• Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: 

  • Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng.

  • Trường hợp hồ sơ của người dân chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ sẽ được cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn để người nộp hoàn thiện hồ sơ.

• Bước 3: Giải quyết hồ sơ: 

  • Trong thời hạn 7 - 10 ngày làm việc kểt từ ngày nhận được hồ sơ (hợp lệ hay không hợp lệ), cơ quan giải quyết hồ sơ sẽ thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa.

  • Trường hợp cần bổ sung tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng quy định thì chủ đầu tư sẽ nhận được hướng dẫn bằng văn bản từ Sở Xây dựng. 

  • Trường hợp không đáp ứng được tài liệu chính xác trong 3 ngày tiếp theo thì Sở Xây dựng có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư lý do không cấp phép.

  • Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thì Sở Xây dựng sẽ thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng bằng văn bản trong vòng 5 ngày.

• Bước 4: Sở Xây dựng tham chiếu ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước

  • Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình theo quy định của pháp luật để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng.

  • Nếu các cơ quan quản lý hồ sơ không có ý kiến bằng văn bản sau khi được Sở xây dựng hỏi trong vòng 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ thì Sở sẽ thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng căn cứ vào các quy định hiện hành. 

• Bước 5: Sở Xây dựng cấp giấy phép:

  • Sở Xây dựng phải cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

  • Trường hợp đến thời hạn cấp phép nhưng vẫn cần xem xét thêm thì Sở và các đơn vị chức năng phải thông báo bằng văn bản đến chủ đầu tư và báo cáo ấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện trong vòng 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

  • Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp giấy phép thì Sở xây dựng phải thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư bằng văn bản. 

• Bước 6: Chủ đầu tư nhận kết quả tại cơ quan chức năng theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận: 

  • Chủ đầu tư đến nhận văn bản cấp phép xây dựng tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng.

  • Nếu chủ đầu tư cố tình tiến hành xây nhà 1 tầng khi chưa có giấy phép thì công trình có thể bị phá dỡ, dừng thi công theo quy định của pháp luật. 

  • Chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng trong thời hạn 30 ngày trong thời điểm giấy phép xây dựng còn hiệu lực phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng (chỉ được 1 lần, tối đa 6 tháng) hoặc xin cấp giấy phép mới (nếu hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa khởi công). 

Tham khảo thêm: Thế nào là nhà cấp 1 2 3 4? Cách phân biệt & Quy định cần biết 

Kết luận: Vậy xây nhà 1 tầng có phải xin giấy phép không?

Ngoại trừ 12 loại công trình nhà ở riêng lẻ được nhà nước ưu tiên miễn giấy phép xây dựng được quy định trong ​​khoản 2 Điều 89 Chương V Luật Xây dựng Số: 50/2014/QH13 thì các kiểu công trình nhà riêng lẻ còn lại như nhà 1 tầng (nhà cấp 4), biệt thự cao cấp, nhà 2 tầng, biệt thự 4 tầng,... đều phải xin cấp giấy phép trước rồi mới được tiến hành xây.