Xây nhà vượt quá diện tích đất ở có bị xử phạt không

Xây nhà vượt quá diện tích đất ở đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương trên cả nước. Vậy, xây nhà vượt quá diện tích đất ở có bị xử phạt không? Hậu quả của việc xây nhà vượt quá diện tích đất ở là gì? Và giải pháp khắc phục hiệu quả như thế nào?

Xây nhà vượt quá diện tích đất ở có bị xử phạt không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013, thì sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi bị nghiêm cấm. Theo đó, việc xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ở là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, do đó sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Xử phạt khi xây nhà vượt quá diện tích đất ở

Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 16 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, hành vi xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ở được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

Mức phạt cụ thể được xác định theo diện tích đất xây dựng vi phạm như sau:

• Dưới 0,02 ha: Mức phạt là 3.000.000 đồng.

• Từ 0,02 ha đến dưới 0.05 ha: Mức phạt là 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

• Từ 0.05 ha đến dưới 0,1 ha: Mức phạt là 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

• Từ 0,1 ha đến dưới 0,2 ha: Mức phạt là 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

• Từ 0,2 ha đến dưới 0,5 ha: Mức phạt là 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

• Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha: Mức phạt là 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

• Từ 1 ha trở lên: Mức phạt là 100.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng.

Hậu quả của việc xây nhà vượt quá diện tích đất ở

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, việc xây nhà vượt quá diện tích đất ở còn có thể dẫn đến những hậu quả sau:

• Không được cấp giấy phép sử dụng nhà ở, gây khó khăn trong việc chuyển nhượng, mua bán, thế chấp nhà ở.

• Có thể bị phá dỡ, gây thiệt hại về tài sản và tinh thần cho người sử dụng đất.

• Làm ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị, gây mất mỹ quan đô thị.

Giải pháp cho việc lỡ xây nhà vượt quá diện tích đất ở

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, xây nhà vượt quá diện tích đất ở là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất và có thể bị xử phạt hành chính. Vì vậy, nếu bạn lỡ xây nhà vượt quá diện tích đất ở, bạn cần nhanh chóng thực hiện các thủ tục để hợp thức hóa công trình.

Có hai cách để hợp thức hóa công trình xây dựng vượt quá diện tích đất ở:

• Chuyển mục đích sử dụng đất: Nếu diện tích đất xây dựng vượt quá phần diện tích đất ở được ghi trong Sổ đỏ, bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác sang đất ở.

• Xin giấy phép xây dựng: Nếu diện tích đất xây dựng vượt quá phần diện tích đất ở được ghi trong Sổ đỏ nhưng không vượt quá giới hạn quy hoạch xây dựng, bạn có thể xin giấy phép xây dựng cho phần diện tích đất vượt quá. 

Để thực hiện các thủ tục trên, bạn cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định của pháp luật và nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hồ sơ được thẩm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy phép xây dựng.

Thủ tục pháp lý cần làm khi xây nhà vượt quá diện tích đất ở

Trường hợp xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ở ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục sau:

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Để xây nhà ở vượt quá diện tích đất ở, trước hết người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có)

• Giấy phép xây dựng (nếu có)

Lập thủ tục cấp giấy phép xây dựng

Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần lập thủ tục cấp giấy phép xây dựng cho phần diện tích đất vượt quá diện tích đất ở ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 102 của Luật Xây dựng năm 2014. Theo đó, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu

• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Bản sao thiết kế xây dựng

Hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Thực hiện xây dựng nhà ở

Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất vượt quá diện tích đất ở ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý

• Việc xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, thiết kế đô thị, giấy phép xây dựng được cấp và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

• Nếu xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Đọc thêm: Thẩm quyền cấp phép và quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ