Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà [Cập nhật 2025]

Khi chuẩn bị xây nhà, hầu hết gia chủ đều băn khoăn liệu bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà và những điều kiện pháp lý nào cần phải đáp ứng. Trên thực tế, diện tích tối thiểu, quy định tách thửa hay yêu cầu về hạ tầng sẽ thay đổi theo từng địa phương, dẫn đến nhiều trường hợp dù có đất ở nhưng vẫn không thể xin phép xây dựng. Hiểu đúng về khái niệm đất thổ cư, quy định diện tích tối thiểu và những trường hợp bị hạn chế xây nhà sẽ giúp gia chủ chủ động chuẩn bị hồ sơ, hạn chế rủi ro và đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.

Xem thêm:

Các dự án thi công trọn gói của Vinavic

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân đối với đất ở – loại đất được Nhà nước cho phép dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Trong sổ đỏ, đất thổ cư được ký hiệu là:

• ODT: Đất ở đô thị
• ONT: Đất ở nông thôn

Đặc điểm của đất thổ cư:

• Được xây nhà hợp pháp (khi có giấy phép xây dựng).
• Thời hạn sử dụng lâu dài.
• Được phép sang nhượng, tách thửa, thế chấp bình thường.
• Thuộc nhóm đất có giá trị cao nhất trên thị trường.

Bao nhiêu m2 đất thổ cư thì được xây nhà

Theo Luật Đất đai và Luật Xây dựng hiện hành, diện tích đất thổ cư bao nhiêu cũng có thể xây nhà, miễn là:

Đất thuộc nhóm đất ở (ODT hoặc ONT)

Có ghi rõ trong sổ đỏ là đất thổ cư.

1001+ mẫu thiết kế biệt thự đẹp sang trọng nhất

Thửa đất đủ điều kiện cấp phép xây dựng

• Không tranh chấp
• Không thuộc quy hoạch treo
• Phù hợp quy hoạch xây dựng của địa phương
• Có lối đi hợp pháp
• Có diện tích tối thiểu theo quy định từng tỉnh

Như vậy: Không có quy định “phải đủ bao nhiêu mét” mới được xây, nhưng phải đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa hoặc diện tích tối thiểu để được công nhận thửa đất theo quy định mỗi tỉnh.

Diện tích tối thiểu để được công nhận thổ cư theo từng địa phương

Quy định diện tích tối thiểu để được công nhận là đất thổ cư (đất ở) sẽ khác nhau theo từng tỉnh/thành, vì mỗi địa phương ban hành quy định riêng về tách thửa và công nhận thửa đất ở tối thiểu.

Tuy khác nhau, nhưng nhìn chung quy định thường nằm trong các mức sau:

Khu vực đô thị

• Thường yêu cầu 30–45m²
• Chiều rộng mặt tiền phổ biến: ≥ 3m

Ví dụ:

• Hà Nội: tối thiểu 30m² (mặt tiền 3m)
• TP.HCM: tối thiểu 36m² (mặt tiền 3m)

Khu vực nông thôn

• Thường yêu cầu 50–80m²
• Mặt tiền tối thiểu từ 4–5m tùy từng khu vực
• Đây là diện tích tối thiểu để tách thửa hoặc công nhận thửa đất ở, không phải diện tích tối thiểu để xây nhà.
• Nếu đất đã là đất thổ cư sẵn, dù diện tích nhỏ vẫn có thể xin giấy phép xây dựng tùy theo quy định của từng quận/huyện quản lý áp dụng.
• Mỗi tỉnh có quy định thực hiện đất đúng mục đích riêng nên cần kiểm tra tại UBND quận/huyện hoặc văn bản hiện hành.

Khi nào đất thổ cư không được phép xây nhà?

Dù là đất ở, nhưng vẫn không được cấp phép xây nhà nếu:

• Đất nằm trong diện quy hoạch giao thông, công trình công cộng
• Đang tranh chấp, không rõ ranh giới
• Không đảm bảo kích thước mặt tiền theo quy định địa phương
• Đất bị kê biên, phong tỏa
• Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tách thửa của tỉnh

Thủ tục xin phép xây nhà trên đất thổ cư

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng
• Bản sao sổ đỏ
• Bản vẽ thiết kế (từ đơn vị có chứng chỉ)
• Thông tin về công trình, quy mô xây dựng
• Giấy tờ cam kết an toàn công trình lân cận (nếu có)

Thời gian xử lý: 15 ngày làm việc.

Lời khuyên khi xây nhà trên đất thổ cư

Khi chuẩn bị xây dựng nhà ở, gia chủ cần đặc biệt lưu ý tuân thủ theo quy định pháp luật để tránh phát sinh rủi ro không đáng có. Trước hết, hãy kiểm tra kỹ diện tích, chiều dài và kích thước thực tế của thửa đất nhằm bảo đảm phù hợp với quy hoạch và tiêu chuẩn quản lý xây dựng của địa phương.

Đồng thời, gia chủ nên áp dụng đúng các thủ tục cần thiết như xin giấy phép xây dựng, xác định ranh giới thửa đất và kiểm tra hệ thống hạ tầng xung quanh. Việc này giúp sử dụng đất đúng mục đích, xây dựng công trình ổn định, an toàn và đúng hồ sơ kỹ thuật.

Cuối cùng, hãy nhớ rằng xây nhà trên đất thổ cư cần tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc dụng đất đúng mục đích, hạn chế tối đa sai phạm và đảm bảo ngôi nhà được xây dựng đúng tiêu chuẩn pháp luật lẫn nhu cầu sử dụng thực tế của gia đình.

Xem thêm:

Tham khảo các mẫu thiết kế nội thất đẹp sang trọng

Nội thất biệt thự hiện đại 3 tầng 18x18m (CĐT Mrs Nga- Nghệ An)

Thiết kế nội thất Indochine biệt thự 3 tầng 1 hầm (CĐT Mrs Út - Hà Nội)