7 Cách chống thấm tường nhà liền kề hiệu quả nhất hiện nay

Tường nhà liền kề thường gặp hiện tượng thấm nước, đặc biệt ở các khu đô thị đông đúc, nơi công trình san sát nhau. Hiểu rõ nguyên nhân giúp lựa chọn giải pháp chống thấm hiệu quả và bền vững.

Nguyên nhân tường nhà liền kề bị thấm

Thấm do nước mưa và thời tiết

Mưa lớn, gió giật mạnh khiến nước xâm nhập qua các mạch nứt, khe hở, đặc biệt là tường liền kề sát ranh giới đất. Theo chuyên gia xây dựng Lê Văn Hùng (Tạp chí Xây dựng Việt Nam, 2023), 70% hiện tượng thấm tường liền kề xuất phát từ khả năng chống thấm kém của lớp sơn hoặc vữa trát ngoài.

Thấm từ nền móng và tầng hầm

Trong các công trình liền kề, nước ngầm từ móng hoặc tầng hầm có thể thấm ngược lên tường. Hiện tượng này phổ biến với tường xây sát nhau không có rãnh thoát nước. Kết cấu móng thiếu lớp chống thấm hoặc lớp màng chống thấm kém chất lượng khiến nước len lỏi, gây ẩm mốc chân tường, bong tróc vữa.

Thấm do kỹ thuật xây dựng sai sót

• Lắp đặt lớp vữa, sơn chống thấm không đồng đều.
• Thi công mối nối giữa 2 nhà liền kề chưa xử lý kỹ.
• Tường bị nứt do co ngót bê tông, chênh lệch kết cấu giữa hai công trình.

Chuyên gia nhận định:

“Những công trình liền kề nếu không tính toán khe co giãn hoặc không xử lý chống thấm mối nối sẽ dẫn đến thấm dọc theo ranh giới, gây hư hại lâu dài.”

Dấu hiệu nhận biết tường nhà liền kề bị thấm

Nhận biết sớm giúp chủ nhà xử lý kịp thời, tránh chi phí sửa chữa lớn. Các dấu hiệu phổ biến:

Ẩm mốc và rêu trên tường

Mảng rêu xanh, mốc trắng xuất hiện ở chân tường hoặc mối nối tường liền kề là dấu hiệu điển hình của thấm nước. Theo khảo sát của Viện Khoa học Xây dựng (2022), tường bị thấm lâu ngày có thể giảm 15–20% độ bền vữa trát.

Bong tróc sơn và vữa

Khi tường bị thấm, lớp sơn, vữa trát bong rộp hoặc nứt rạn. Đây là chỉ báo sớm nhất mà các chủ nhà thường bỏ qua.

Xuất hiện vết loang, mảng ẩm

Vết loang nước hoặc mảng ẩm thường xuất hiện theo đường nước ngấm, đặc biệt tại góc tường hoặc chân tường liền kề. Chuyên gia khuyến cáo:

“Quan sát vết loang sẽ giúp xác định chính xác vị trí cần chống thấm, từ đó lựa chọn phương pháp phù hợp.”

Mùi ẩm mốc và giảm chất lượng không khí

Thấm tường lâu ngày tạo mùi ẩm mốc, ảnh hưởng sức khỏe, đặc biệt trong các ngôi nhà liền kề có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi. Đây là dấu hiệu cần xử lý chống thấm ngay, không nên trì hoãn.

Phân loại thấm tường nhà liền kề

Thấm từ ngoài vào trong

Nước từ mưa, gió, ẩm môi trường thấm qua bề mặt tường. Thường xuất hiện ở tường ngoài, tường hướng Bắc hoặc tường giáp nhà liền kề.

Thấm từ trong ra ngoài

Ngược lại, nước từ bể chứa, phòng tắm, đường ống thấm ra ngoài. Dấu hiệu: ẩm mốc, loang nước ở chân tường hoặc tường gần khu vực ống nước.

Thấm do kết hợp 2 hướng

Tường nhà liền kề bị thấm cả hai hướng, cần đánh giá kỹ lưỡng và áp dụng giải pháp chống thấm toàn diện, kết hợp hóa chất, sơn và xử lý mối nối.

Khi nào cần xử lý chống thấm ngay

• Vết ẩm loang lan rộng >30cm.
• Bong tróc vữa hoặc sơn >10% diện tích tường.
• Xuất hiện rêu, mốc dày, mùi ẩm nồng.
• Tường nứt sâu, vữa tróc, ảnh hưởng kết cấu.

Giải pháp chống thấm tường nhà liền kề hiệu quả

Chống thấm tường liền kề đòi hỏi kết hợp kỹ thuật, vật liệu và thi công chuẩn. Các giải pháp phổ biến hiện nay gồm:

Sử dụng hóa chất chống thấm chuyên dụng

• Keo chống thấm, vữa chống thấm, sơn chống thấm là các lựa chọn hiệu quả.
• Ví dụ: SikaTop Seal-107, Mapelastic Smart, Kova CT 11 – các sản phẩm được chuyên gia đánh giá cao.
• Ưu điểm: dễ thi công, bám dính tốt, bền 5–10 năm.
• Theo nghiên cứu của Viện Khoa học Vật liệu xây dựng (2022), sử dụng hóa chất chống thấm tăng khả năng chống thấm lên 80–90% so với sơn nước thông thường.

Mẹo: Khi thi công tường liền kề, nên phủ 2–3 lớp hóa chất chống thấm, đảm bảo thấm sâu và bám chắc vào bề mặt.

Chống thấm cơ học

• Phủ màng chống thấm hoặc băng keo đặc dụng tại mối nối giữa hai nhà.
• Trát vữa chống thấm gốc xi măng polymer cho tường mới hoặc tường đã sửa chữa.
• Ưu điểm: bảo vệ cơ học, kéo dài tuổi thọ tường, giảm rủi ro rêu mốc.

Lưu ý: Khi thi công, phải làm sạch bề mặt, loại bỏ lớp sơn bong tróc, trám vữa nứt trước khi áp dụng biện pháp cơ học.

Xử lý thấm ngược từ nền móng

• Chống thấm ngược (injection waterproofing) áp dụng cho trường hợp tường bị thấm từ móng hoặc tầng hầm.
• Sử dụng bơm hóa chất chống thấm vào khe nứt, chân tường, tạo màng ngăn nước từ bên dưới.

“Chống thấm ngược là giải pháp duy nhất đảm bảo tường liền kề không còn thấm từ gốc, đặc biệt khi tường tiếp giáp với công trình khác.”

Giải pháp kết hợp tổng thể

Đối với tường nhà liền kề lâu năm hoặc thấm nặng, giải pháp hiệu quả nhất là kết hợp:

• Làm sạch bề mặt, trát vữa nứt.
• Sơn hoặc trát hóa chất chống thấm.
• Chống thấm ngược nếu tường gần móng.
• Bảo vệ bằng màng chống thấm cơ học ở khe nối.

Giải pháp này đảm bảo tường khô lâu dài, giảm chi phí bảo trì 5–10 năm, phù hợp cho các công trình đô thị san sát.

Hướng dẫn thi công chống thấm tường liền kề

Để đạt hiệu quả, thi công phải theo quy trình chuyên môn chuẩn.

Chuẩn bị bề mặt tường

• Loại bỏ sơn, vữa bong tróc, rêu mốc.
• Làm ẩm tường trước khi thi công hóa chất chống thấm (tránh thấm nhanh, không bám).
• Kiểm tra nứt, mối nối tường, đánh dấu các vị trí cần xử lý.

Thi công lớp chống thấm đầu tiên

• Trộn hóa chất theo tỷ lệ nhà sản xuất (thường 1:1 hoặc 2:1 với nước).

• Quét hoặc lăn đều lên bề mặt, đặc biệt góc tường, mối nối, chân tường.

• Để khô tối thiểu 4–6 giờ trước khi thi lớp tiếp theo.

Thi công lớp chống thấm thứ hai và hoàn thiện

• Quét lớp thứ hai theo hướng vuông góc với lớp thứ nhất.

• Đảm bảo không bỏ sót khe nứt, góc tường, lớp chống thấm bám chắc.

• Kiểm tra độ khô sau 24–48 giờ.

Xử lý mối nối và khe co giãn

• Dùng băng keo chống thấm hoặc vữa polymer cho mối nối giữa hai nhà liền kề.

• Nếu tường có nứt sâu, bơm hóa chất chống thấm ngược từ chân tường.

• Bảo đảm khe co giãn vẫn hoạt động để tránh nứt mới.

Lưu ý quan trọng khi chống thấm tường liền kề

• Không thi công khi trời mưa hoặc độ ẩm >70% (hóa chất khó bám dính).
• Kiểm tra kết cấu tường liền kề trước khi thi công, tránh làm hỏng kết cấu.
• Thời gian bảo hành thường 2–5 năm, tùy loại sản phẩm.

Báo giá chi phí thi công chống thấm tường liền kề 2025

Chi phí chống thấm tường phụ thuộc vào diện tích, loại vật liệu, mức độ thấm, vị trí tường. Dưới đây là bảng tham khảo:

Lưu ý: Giá trên chưa bao gồm chi phí nhân công thi công (thường 50.000 – 100.000 VNĐ/m² tùy khu vực). Chi phí có thể thay đổi theo vị trí, độ khó thi công và thương hiệu vật liệu.

Sản phẩm và thương hiệu chống thấm uy tín

Để đảm bảo tường liền kề không thấm lâu dài, chọn vật liệu và thương hiệu uy tín là yếu tố then chốt.

Hóa chất chống thấm uy tín

• SikaTop Seal-107: bám dính tốt, chống thấm >10 năm.
• Kova CT11: phổ biến tại Việt Nam, hiệu quả cho tường ngoài và tường liền kề.
• Mapelastic Smart (Mapei): chống thấm ngược hiệu quả, ứng dụng cho chân tường, tầng hầm.

Sơn chống thấm

• Sơn gốc acrylic hoặc epoxy, bền 5–7 năm, chịu nắng, mưa tốt.
• Ví dụ: Jotun, Dulux Weathershield, Kova CT 01.

Màng chống thấm cơ học

• Băng keo polymer, màng Bitum, màng chống thấm tự dính.
• Ứng dụng cho mối nối tường liền kề, khe co giãn, chân tường.

“Sản phẩm tốt thôi chưa đủ, kỹ thuật thi công và kiểm tra kết cấu mới quyết định hiệu quả chống thấm lâu dài.”

Lưu ý pháp lý và kỹ thuật khi chống thấm tường liền kề

Tham khảo ý kiến chủ nhà liền kề

• Khi thi công gần tường liền kề, luôn thông báo hoặc xin phép chủ nhà bên cạnh.
• Tránh tranh chấp nếu cần khoan, bơm hóa chất hoặc xử lý khe nối.

Đảm bảo kết cấu và an toàn

• Kiểm tra tường liền kề, nền móng, hệ thống đường ống trước khi chống thấm.
• Không sử dụng vật liệu hoặc phương pháp làm hư hại kết cấu.
• Tường dày ≥10 cm mới áp dụng chống thấm ngược hiệu quả.

Thời gian bảo hành và kiểm tra định kỳ

• Thông thường, sản phẩm và thi công uy tín bảo hành 2–5 năm.
• Kiểm tra định kỳ 6–12 tháng, đặc biệt vị trí mối nối, góc tường và chân tường, để kịp thời xử lý nếu xuất hiện vết nứt hoặc ẩm.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ chống thấm chuyên nghiệp

• Đảm bảo kỹ thuật đúng chuẩn: hóa chất, lớp trát, sơn, màng chống thấm được thi công đồng bộ.
• Tiết kiệm chi phí dài hạn: tránh sửa chữa lặp lại do thấm tái phát.
• Đảm bảo thẩm mỹ: tường sạch, không bong tróc, rêu mốc.
• Tuân thủ pháp lý: xử lý tường liền kề không tranh chấp với chủ nhà bên cạnh.

Chống thấm tường nhà liền kề là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ và an toàn công trình. Việc áp dụng giải pháp kết hợp, đúng kỹ thuật và vật liệu uy tín sẽ giúp tường khô ráo lâu dài, giảm chi phí bảo trì và tăng giá trị công trình.