Cách Đo Diện Tích Thi Công Cho Công Trình Chuẩn Kỹ Thuật 2025

Khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng một ngôi nhà, việc đầu tiên và quan trọng nhất là dự toán chi phí. Để làm được điều đó, bạn không thể bỏ qua một khái niệm cốt lõi: diện tích thi công. Rất nhiều chủ nhà nhầm lẫn giữa diện tích sử dụng, diện tích đất và diện tích thi công, dẫn đến những sai lệch nghiêm trọng trong ngân sách và tranh chấp không đáng có với nhà thầu.

Vậy, cách đo diện tích thi công cho công trình chuẩn xác là gì? Tại sao tầng hầm lại được tính 150% hay 200%? Tại sao mái ngói và mái tôn lại có hệ số khác nhau?

Bài viết này sẽ "bóc tách" chi tiết từng hạng mục, giải thích cặn kẽ các hệ số xây dựng theo đúng kỹ thuật thi công, giúp bạn tự tin kiểm soát hợp đồng và ngân sách cho tổ ấm tương lai của mình.

Tại Sao Phải Tính Diện Tích Thi Công Xây Nhà?

Hiểu rõ cách tính diện tích thi công (còn gọi là diện tích xây dựng - DTXD) không chỉ là việc của nhà thầu hay kỹ sư. Đối với chủ đầu tư, nó mang lại 03 lợi ích thiết thực:

• Dự Toán Ngân Sách Chính Xác: Đây là lợi ích lớn nhất. Hầu hết các hợp đồng xây dựng nhà phố, biệt thự hiện nay đều áp dụng hình thức "khoán theo m2" (đơn giá/m2 x tổng DTTC). Nếu bạn tính sai DTTC, tổng chi phí dự toán sẽ sai.
• Minh Bạch Hợp Đồng: Việc hiểu rõ hạng mục nào được tính 100%, hạng mục nào 50% hay 150% giúp bạn "đọc vị" được báo giá của nhà thầu. Mọi điều khoản về diện tích phải được ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh cãi "vô lý" sau này.
• Cơ Sở Pháp Lý: DTTC liên quan trực tiếp đến các chỉ số trong giấy phép xây dựng như mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Tính toán đúng giúp bạn đảm bảo không vi phạm quy hoạch.

Không có một quy chuẩn pháp lý cố định nào của nhà nước quy định về hệ số tính DTTC cho hợp đồng dân sự. Đây là các hệ số được thỏa thuận dựa trên kinh nghiệm, mức độ hao tổn vật tư và nhân công thực tế, được đa số các công ty xây dựng uy tín áp dụng.

Phân Biệt Các Loại Diện Tích Trong Xây Dựng

Trước khi đi vào chi tiết, chúng ta cần làm rõ các khái niệm dễ gây nhầm lẫn:

• Diện tích đất (DT Đất): Là diện tích lô đất được công nhận trên sổ hồng.
• Diện tích xây dựng (DTXD): Là diện tích mặt bằng (chiếu bằng) của công trình tại tầng trệt, không bao gồm sân vườn hay các công trình phụ. Đây là chỉ số dùng để tính mật độ xây dựng.
• Diện tích sàn (GFA - Gross Floor Area): Là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng lửng, mái tum), tính theo giọt ranh tường. Đây là chỉ số dùng để tính hệ số sử dụng đất.
• Diện tích sử dụng (NFA - Net Floor Area): Là diện tích thực tế bạn có thể sử dụng bên trong các bức tường (lọt lòng).
• Diện tích thi công (DTTC): Là diện tích quy đổi dùng để tính tiền. Nó bao gồm tất cả các hạng mục từ móng, hầm, sàn, mái, sân... đã được nhân với một hệ số tương ứng với độ phức tạp và chi phí thi công.

Hướng Dẫn Cách Đo Diện Tích Thi Công Cho Công Trình

Đây là phần quan trọng nhất. Chúng tôi sẽ phân tích chi tiết cách tính cho từng hạng mục, và quan trọng hơn, giải thích lý do kỹ thuật đằng sau các hệ số đó. Các hệ số này có thể dao động nhẹ (±10%) tùy theo thiết kế và thỏa thuận với nhà thầu.

Phần Móng

Móng là phần chìm, không "ở" được, nhưng chi phí vật tư (sắt, thép, bê tông) và nhân công (đào đất, gia công) rất lớn. Vì vậy, móng luôn được tính theo một hệ số riêng.

Móng đơn (Móng cốc): Tính từ 30% đến 40% diện tích tầng trệt.

• Chỉ dùng cho công trình nhẹ (1-2 tầng), nền đất tốt. Kỹ thuật đơn giản, ít tốn vật liệu nhất trong các loại móng.

Móng băng: Tính từ 50% đến 70% diện tích tầng trệt.

• Đây là loại móng phổ biến nhất cho nhà phố 2-4 tầng. Hệ thống móng chạy theo dải dưới tường, vật tư và nhân công gia công sắt, đóng cốp pha nhiều hơn móng đơn. Hệ số 70% thường áp dụng cho móng băng 2 phương (giao nhau).

Móng cọc (Phần đài móng): Tính từ 30% đến 50% diện tích tầng trệt.

• Chi phí ép cọc (cọc và nhân công ép) thường được tính riêng. Hệ số 30-50% này là để thi công đài móng và dầm móng (phần bê tông liên kết các đầu cọc lại với nhau).

Móng bè (Móng toàn diện): Tính 100% diện tích tầng trệt.

• Áp dụng cho nền đất rất yếu hoặc công trình có tầng hầm. Móng bè là một tấm sàn bê tông cốt thép khổng lồ trải toàn bộ diện tích, tốn kém tương đương một sàn tầng lầu.

Phần Tầng Hầm

Thi công tầng hầm luôn tốn kém và phức tạp hơn tầng nổi rất nhiều, vì phải đào đất sâu, làm vách ngăn (tường vây) chống sạt lở, và đặc biệt là xử lý chống thấm ngược.

• Hầm có độ sâu < 1.5m (so với cốt vỉa hè): Tính 150% diện tích hầm.
• Hầm có độ sâu 1.5m - 2.0m: Tính 170% - 200% diện tích hầm.
• Hầm có độ sâu > 2.0m: Tính 200% - 250% hoặc báo giá riêng. Càng đào sâu, áp lực đất càng lớn, chi phí cho vách vây, shoring (chống đỡ) và chống thấm càng cao, rủi ro thi công càng lớn.

Phần tầng lầu

Đây là phần dễ hiểu nhất, là cơ sở để so sánh với các hạng mục khác.

Tầng trệt, các tầng lầu (Lầu 1, 2, 3...), tầng lửng: Tính 100% diện tích sàn. Đây là diện tích sàn tiêu chuẩn, bao gồm cột, dầm, sàn, tường xây.

Tầng tum (Tầng thượng): Tính 100% diện tích (nếu có mái che).

Ô thông tầng / Giếng trời:

• Phần ô trống < 8m2: Tính 100% diện tích.
• Dù là ô trống nhưng nhà thầu vẫn phải làm dầm, cốp pha, lan can, và việc thi công các lỗ nhỏ này còn phức tạp hơn làm sàn phẳng.
• Phần ô trống > 8m2: Tính 50% diện tích.
• Khi ô trống đủ lớn, nhà thầu tiết kiệm được vật tư (sắt, bê tông) nên có thể giảm hệ số.

Phần Mái 

Mái là hạng mục có nhiều hệ số đa dạng nhất, phụ thuộc vào loại vật liệu và độ phức tạp của kết cấu.

Mái tôn (Sử dụng xà gồ sắt): Tính 30% - 50% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

• Kết cấu nhẹ, thi công nhanh, ít vật tư. Hệ số 50% thường áp dụng cho mái có độ dốc lớn, cần hệ khung kèo phức tạp.

Mái bằng (Bê tông cốt thép - BTCT): Tính 50% - 70% diện tích.

• Mặc dù là một tấm sàn BTCT (giống tầng lầu) nhưng được tính ít hơn 100% vì không có hệ thống cột và dầm cao như tầng lầu. Tuy nhiên, nó phải bao gồm chi phí xử lý chống thấm và tạo dốc. Nếu mái này được sử dụng làm sân thượng (có lát gạch, lan can), nó sẽ được tính theo hệ số sân thượng (xem bên dưới).

Mái ngói (Hệ vì kèo thép/gỗ): Tính 70% - 80% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

• Hệ khung kèo để lợp ngói phức tạp hơn khung kèo lợp tôn.

Mái BTCT dán ngói (Mái Thái, Mái Nhật): Tính 100% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

• Đây là loại mái tốn kém nhất. Nhà thầu phải thi công một lớp sàn BTCT dốc (như mái bằng), sau đó mới làm thêm hệ li-tô (lito) và lợp ngói lên trên. Chi phí gần như là 2 lần làm mái.

Các Hạng Mục Phụ Trợ (Sân vườn, Ban công)

• Sân thượng (Không có giàn che): Tính 30% - 50% diện tích. Bao gồm chi phí lát gạch, xử lý chống thấm kỹ, lan can.
• Sân thượng (Có giàn che, Pergola): Tính 50% - 70% diện tích. Tính thêm chi phí cho kết cấu cột, dầm đỡ giàn che.
• Ban công: Tính 100% diện tích. Ban công là một phần của tấm sàn tầng lầu được vươn ra ngoài, kết cấu và thi công như sàn bình thường.
• Sân (Sân trước, sân sau, lát gạch): Tính 30% - 50% diện tích. Áp dụng nếu nhà thầu thi công phần móng (cán nền, xử lý) và lát gạch.
• Hồ bơi, tiểu cảnh, hầm tự hoại (nếu làm riêng): Thường được báo giá riêng theo khối lượng chi tiết, không tính theo m2.

Ví Dụ Minh Họa Cách Đo Diện Tích Thi Công Cho Công Trình

Để dễ hình dung, chúng ta hãy thử tính DTTC cho một căn nhà phố điển hình:

Thông số:

• Diện tích đất: 5m x 20m = 100m2.
• Quy mô: 1 trệt, 2 lầu, 1 sân thượng (tum).
• Phép xây dựng: Chừa sân trước 4m (20m2), sân sau 2m (10m2).
• Diện tích xây dựng tầng trệt: 5m x 14m = 70m2.
• Lầu 1, Lầu 2: 5m x 16m = 80m2 (ban công 2m).
• Sân thượng: Tum 30m2, sân thượng 50m2.
• Móng: Móng băng.
• Mái: Mái bằng BTCT.

Bảng Tính Diện Tích Thi Công

Chi tiết cách tính:

• Mặc dù diện tích sàn (GFA) chỉ khoảng (70 + 80 + 80 + 30) = 260 m2, nhưng tổng diện tích để tính tiền (DTTC) lên đến 344 m2.
• Nếu đơn giá thi công phần thô là 3.500.000 VND/m2, chi phí sẽ là: 344 m2 x 3.500.000 = 1.204.000.000 VND.
• Nếu bạn nhầm lẫn, lấy 260 m2 x 3.500.000, bạn sẽ bị hụt ngân sách hơn 290 triệu đồng.

Những Lưu Ý Vàng Khi Thỏa Thuận tính Diện Tích Thi Công

• Hệ Số Là Để Thỏa Thuận: Như đã nói, các hệ số trên là thông lệ thị trường, không phải luật. Bạn có quyền đàm phán với nhà thầu. Tuy nhiên, một nhà thầu uy tín sẽ có bảng hệ số rõ ràng, hợp lý và hiếm khi thay đổi.
• Rõ Ràng Trong Hợp Đồng: Đây là điều quan trọng nhất. Yêu cầu nhà thầu đính kèm Phụ lục hợp đồng ghi rõ cách tính diện tích thi công cho từng hạng mục (móng bao nhiêu %, mái bao nhiêu %).
• Phân Biệt "Mặt Nghiêng" và "Mặt Bằng": Đối với mái dốc (mái ngói, mái tôn), diện tích mái phải được tính theo diện tích mặt nghiêng (diện tích thực tế của tấm lợp), chứ không phải diện tích chiếu bằng.
• Bóc Tách Khối Lượng (BOQ): Đối với các công trình lớn, phức tạp hoặc biệt thự có kiến trúc đặc biệt, phương pháp tính theo m2 không còn chính xác. Lúc này, bạn nên yêu cầu nhà thầu lập Dự toán bóc tách khối lượng (BOQ) chi tiết (bao nhiêu sắt, bao nhiêu xi măng, bao nhiêu gạch...). Cách này tốn thời gian nhưng là cách chính xác tuyệt đối.

Nắm rõ cách đo diện tích thi công cho công trình là chìa khóa vàng để bạn làm chủ ngân sách và quá trình xây dựng. Đây là một công cụ quy đổi chi phí từ "phức tạp" (móng, mái, hầm) về "đơn giản" (m2) để chủ nhà và nhà thầu dễ dàng làm việc.