Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng chi tiết nhất năm 2023

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng là một trong những yếu tố hàng đầu mà mỗi gia đình quan tâm khi xây dựng một căn nhà, nhưng không phải ai cũng biết tính chi phí một cách chính xác và dễ hiểu nhất.

Để chủ đầu tư dễ hình dung được mức tiền cần phải dự trù trước khi xây dựng, Kiến trúc Vinavic xin chia sẻ một số cách tính đơn giá xây nhà 2 tầng chi tiết nhất 2023.

Tại sao phải tính chi phí xây nhà 2 tầng?

• Nếu chủ đầu tư không thể dự trù kinh phí tối đa hợp lý trước khi xây nhà dễ dẫn đến tình trạng “vung tay quá trán”, cuối cùng phải “đem con bỏ chợ" bởi:

  • Không lường trước được những chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng

  • Không chuẩn bị được nguồn vay nợ, nguồn xoay vốn khi hết tiền trước khi xây xong nhà. 

• Có bảng dự tính chi phí rõ ràng và cụ thể cung cấp cơ sở để chủ nhà thương thảo với nhà thầu về mức giá xây dựng và nhu cầu công năng căn nhà.

Các loại chi phí để hoàn thiện nhà 2 tầng

Chi phí hoàn thiện xây nhà 2 tầng thường bao gồm:

• Chi phí tư vấn thiết kế và xin giấy phép xây dựng nhà ở

• Chi phí xây nhà hay chi phí xây dựng: nhân công, vật tư, quản lý, lợi nhuận

• Chi phí mua sắm trang thiết bị: điều hòa, máy gặt, giường, tủ.

• Dự phòng chi phí phát sinh và các phí khác (nếu có như gia cố, phá dỡ...)

Tham khảo thêm:  Theo quy định xây nhà 1 tầng có phải xin giấy phép không?

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng dự kiến 

Hiện nay có 2 cách để tính chi phí dự kiến khi xây nhà:

• Tính chi phí xây nhà theo m2 xây dựng: Lấy diện tích xây dựng nhân với đơn giá m2

• Tính chi phí theo bóc tách khối lượng: Căn cứ vào bản vẽ để bóc tách cụ thể từng khối lượng công việc rồi nhân với đơn giá nguyên vật liệu và nhân công để có tổng chi phí.

Muốn tính chi phí theo cách bóc tách từng hạng mục thi công đòi hỏi phải có kinh nghiệm và chuyên môn mới tính được tổng chi phí chính xác. Vì vậy người ta thường chọn cách phổ thông hơn là lấy diện tích xây dựng nhân với đơn giá theo mét vuông.

Cách tính diện tích xây nhà 2 tầng  

Cách tính diện tích móng

• Thi công móng băng = 20% diện tích tầng trệt.

• Thi công móng cọc, móng đơn = 50% diện tích tầng trệt.

• Thi công móng bè = 70% diện tích tầng trệt. 

Cách tính diện tích xây tầng hầm

• Tầng hầm có độ sâu từ 1.0 đến 1.2m so với Code vỉa hè tính 150% diện tích xây dựng.

• Tầng hầm có độ sâu từ 1.3 đến 1.5m so với Code vỉa hè tính 170% diện tích.

• Tầng hầm có độ sâu từ 1.6 đến 1.9m so với Code vỉa hè tính 200% diện tích.

• Tầng hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với Code vỉa hè tính 250% diện tích.

Cách tính diện tích sàn các tầng

• Diện tích sàn trệt = Diện tích xây dựng x Hệ số xây dựng (thường là hằng số 1.3 ~ 1.4)

• Diện tích sàn tầng lầu = 100% diện tích tầng trệt.

Cách tính diện tích mái 

• Phần diện tích có mái che (trệt, lửng, lầu 1, 2, 3,..., sân thượng) = 100% diện tích xây dựng

• Phần diện tích không có mái che (sân thượng không mái che, sân phơi,...) = 70% diện tích 

Thông thường các mẫu nhà 2 tầng lựa chọn thiết kế và thi công bốn kiểu mái chính là mái thái, mái nhật, mái bằng và mái tôn, sử dụng các vật liệu tole, ngói, và bê tông cốt thép:

• Mái tole tính theo hệ số mặt nghiêng tối thiểu 1.4 (bao gồm phần xà gỗ sắt hộp và tole hợp) = 30% diện tích xây dựng .

• Mái ngói kèo sắt tính theo hệ số mặt nghiêng tối thiểu 1.4 (bao gồm hệ khung kèo và ngói lợp) = 70% diện tích.

• Mái bê tông cốt thép tính theo hệ số mặt nghiêng tối thiểu 1.4 (bao gồm hệ ritô và ngói lợp) = 100% diện tích.   

Cách tính diện tích sân 

• Sân trước có diện tích ≦ 12m2 = 80% diện tích xây dựng

• Sân trước có diện tích > 12m2 = 70% diện tích (diện tích lớn thì xem xét lại hệ số tính của nhà thầu)

• Sân sau = 70% diện tích (diện tích lớn thì xem xét lại hệ số tính của nhà thầu)

Một số chi tiết khác 

• Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích ≦ 8m2 = 100% diện tích xây dựng

• Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích > 8m2 = 50% diện tích

• Khu cầu thang = 100% diện tích 

Đơn giá xây nhà 2 tầng hoàn thiện theo m2 

Đơn giá xây dựng hoàn thiện là giá tiền tính theo số mét vuông, bao gồm giá thiết kế, giá nhân công và giá vật liệu. 

• Chi phí thi công và thiết kế: Đơn giá xây thô và hoàn thiện có mức giá khoảng 2.500.000 – 5.000.000đ/m2

• Đơn giá nhân công khoảng 1.000.000 – 1.500.000đ/m2

• Đơn giá vật liệu tính theo mét vuông: 

  • Nhà ở thường: dao động từ 4.500.000 đ/m2 - 5.500.000 đ/m2 tuỳ loại vật tư trung bình, khá hay tốt.

  • Biệt thự: 6.000.000 đ/m2 - 9.000.000 đ/m2.

Trên đây là đơn giá tham khảo dành cho nhà ở phổ biến, đơn giá xây nhà không cố định mà thay đổi tuỳ thuộc vào các yếu tố:

• Quy mô và diện tích xây dựng

• Phong cách thiết kế

• Nguyên vật liệu 

• Thời điểm xây dựng

• Địa thế đất xây dựng

Thông thường đơn giá xây dựng phần thô có mức dao động gần bằng nhau, khác biệt lớn nằm ở phần hoàn thiện tuỳ thuộc vào kinh phí của chủ đầu tư và phương án thiết kế thi công nhà 2 tầng mà nhà thầu và đơn vị thiết kế đưa ra. 

Tham khảo thêm: Thiết kế nhà trên đất bị xéo không vuông có tốt không?

Các yếu tố ảnh hưởng tới chi phí xây nhà 2 tầng

Quy mô và diện tích xây dựng 

Để dự trù được cụ thể và chính xác xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền phải chú ý tới: 

• Diện tích tổng thể đất được cấp phép xây dựng.

• Diện tích từng khu vực trong nhà bao gồm số phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, phòng thờ, số phòng vệ sinh, diện tích ban công, sân thượng,…

• Chú ý dự tính kinh phí từng phần cơ cấu trong thiết kế đầy đủ và hợp lý để đảm bảo hạn chế sai sót khi thi công, công trình được thiết kế đúng với bản vẽ.  

Phong cách thiết kế

Chủ nhà muốn tính được chính xác chi phí xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền cần chú ý lựa chọn được phong cách thiết kế phù hợp ngay từ đầu.

• Gia chủ là người cầu kỳ, yêu thích vẻ đẹp nội thất sang trọng, nhiều cấu kiện và hoạ tiết tạo cảm giác “nhà cao cửa rộng” sẽ thiên về phong cách tân cổ điển hay cổ điển kiểu Pháp, đòi hỏi giá thành cao hơn về trang trí hoa văn hoạ tiết, vật liệu xây cột, xây cửa.

• Lựa chọn tối ưu về giá cả nhất sẽ là kiểu kiến trúc hiện đại với các chi tiết thiết kế tối giản, không gian mở gần gũi thiên nhiên, kỹ thuật xây dựng đơn giản nên chi phí thiết kế, vật liệu hay nhân công xây dựng cũng được giảm đáng kể.  

Nguyên vật liệu 

Khi tính toán chi phí mua nguyên vật liệu xây nhà 2 tầng cần chú ý cân nhắc:

• Lựa chọn sản phẩm chất lượng tốt có nguồn gốc và xuất sứ rõ ràng dù là hàng nội hay ngoại nhập. 

• Lựa chọn nhà cung cấp vật liệu uy tín để tránh tình trạng “tiền mất tật mang", mua phải hàng nhái, hàng kém chất lượng rồi lại phải đi mua lại từ đầu gấp đôi chi phí.  

Thời điểm xây dựng

Thời điểm xây nhà 2 tầng ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng công trình và tiến độ thi công. Việc lựa chọn được thời điểm xây dựng thuận lợi giúp nhà thầu nắm được phương án thi công giảm tối thiểu chi phí phát sinh, tiết kiệm tiền cho chủ đầu tư.

• Những công trình xây vào mùa mưa có ưu điểm đảm bảo bê tông ít giãn nở, độ ẩm không khí cao góp phần bảo dưỡng bê tông. Tuy nhiên, xây nhà 2 tầng vào mùa mưa khiến thời gian thi công bị gián đoạn liên tục.

• Những công trình xây vào mùa khô đảm bảo tiến độ thi công được triển khai nhanh chóng, nhưng nhiệt độ cao khiến bê tông giãn nở nhanh dẫn đến nứt lở, cần chú ý bảo dưỡng, tưới nước thường xuyên lên bề mặt bê tông nếu muốn tiết kiệm chi phí.

• Thông thường tháng đẹp nhất để xây nhà rơi vào giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 12, để gia đình có thể chuyển vào tân gia dịp Tết Nguyên đán.  

Địa thế đất xây dựng

Chi phí để xây biệt thự 2 tầng được quyết định phần lớn dựa trên cơ sở chủ đầu tư chọn xây nhà ở đâu.

• Xây nhà 2 tầng trong hẻm nhỏ ở đô thị sẽ tốn nhiều hơn so với vùng nông thôn. 

• Đổ móng, đóng cọc trên nền đất yếu yêu cầu chi phí cao hơn so với địa hình đất bằng phẳng, rắn chắc sau khi tính giá cả phát sinh ở công tác gia cố móng. 

Lưu ý khi xây nhà 2 tầng để tiết kiệm chi phí nhất có thể 

Hợp tác với nhà thầu uy tín và có đủ năng lực 

• Lựa chọn đơn vị thiết kế thi công uy tín là cách để có được những phương án tối ưu về chi phí. Đơn vị uy tín sẽ đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng nên hạn chế tối đa chi phí phát sinh.

• Trước khi tiến hành thi công nên thỏa thuận hợp đồng cụ thể, để tránh tình trạng phát sinh chi phí do công trình không đảm bảo chất lượng, tiến độ thi công bị gián đoạn do trục trặc với nhà thầu.

• Mang tâm lý ham rẻ mà chọn nhà thầu năng lực kém sẽ phát sinh nhiều chi phí sửa chữa và bảo dưỡng nhà về lâu dài. 

Chọn phong cách thiết kế phù hợp với ngân sách

• Giá thành xây nhà 2 tầng sẽ được tiết kiệm đáng kể với những chủ nhà kinh phí thấp nếu lựa chọn phong cách nội thất hiện đại so với cổ điển và tân cổ điển.

• Ưu tiên tính giá cả vật tư hoàn thiện như gạch ốp, sơn tường, kệ tủ bếp, cửa,... để lựa chọn được chất liệu vừa tầm với ngân sách dự trù.

Chú ý thời điểm xây nhà 2 tầng thuận lợi

• Giá thành vật liệu xây dựng sẽ tăng giảm tuỳ vào từng thời điểm xây nhà, điển hình như lúc cao điểm, vật tư khan hiếm thì giá cả cũng trở nên đắt đỏ hơn.

• Càng chần chừ lâu giá vật liệu càng tăng. Nếu có đủ kinh phí, gia chủ nên tiến hành xây nhà càng sớm càng tốt.

• Nên xây nhà vào mùa khô để thúc đẩy tiến độ thi công, tiết kiệm đáng kể một khoản chi phí phát sinh. 

Tham khảo thêm: Quy trình xây nhà từ móng đến mái chi tiết và đầy đủ nhất 2023 

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng theo mét vuông  

Chi phí xây nhà 2 tầng 40m2

• Những ngôi nhà diện tích hạn chế thượng nằm trong ngõ sâu, chi phí xây nhà sẽ bị độn lên cao tương đối do xe tải 2.5 tấn không chở vật liệu vào được.

• Chủ nhà cũng cần xác định khó thuê được chủ thầu nhân công bởi khó kiếm đội thợ làm đơn hơn, nhà báo giá cao thì ảnh hưởng uy tín, báo giá thấp thì không có lãi. 

• Nên cân nhắc tham khảo các đơn vị xây nhà trọn gói. 

• Cách tính chi phí xây dựng nhà 4x10m móng cọc bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái tôn, sử dụng loại vật liệu trung bình là:

• Tổng diện tích:

  • Diện tích móng: 4 x 10 x 50% = 20m2

  • Diện tích sàn trệt: 4 x 10 x 100% = 40m2

  • Diện tích lầu 1: 4 x 10 x 100% = 40m2

  • Diện tích mái tôn: 4 x 10 x 30% = 12.3m2 

  • Tổng diện tích thi công là 112.3m2

• Nhân đơn giá:

  • Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 112.3m2 x 3.500.000 = 393.05 triệu đồng.

  • Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 112.3m2 x 5.000.000 = 562 triệu đồng. 

Chi phí xây nhà 2 tầng 50m2  

Giá xây nhà 2 tầng mặt bằng 50m2 ngang 4m dài 12.5m bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái bê tông, vật liệu trung bình là:

Tổng diện tích:

• Diện tích móng: 4 x 12.5 x 50% = 25m2

• Diện tích sàn trệt: 4 x 12.5 x 100% = 50m2

• Diện tích lầu 1: 4 x 12.5 x 100% = 50m2

• Diện tích mái bê tông: 4 x 12.5 x 100% = 50m2 

• Tổng diện tích thi công là 175m2

Nhân đơn giá:

• Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 175m2 x 3.500.000 = 612.5 triệu đồng.

• Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 175m2 x 5.000.000 = 875 triệu đồng.

Chi phí xây nhà 2 tầng 80m2

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng kích thước 5x16m bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái bê tông, vật liệu trung bình là:

Tổng diện tích:

• Diện tích móng: 5 x 16 x 50% = 40m2

• Diện tích sàn trệt: 5 x 16 x 100% = 80m2

• Diện tích lầu 1: 5 x 16 x 100% = 80m2

• Diện tích mái bê tông: 5 x 16 x 100% = 80m2 

• Tổng diện tích thi công là 280m2

Nhân đơn giá:

• Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 280m2 x 3.500.000 = 980 triệu đồng.

• Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 280m2 x 5.000.000 = 1 tỷ 4.

Giá xây nhà 2 tầng 100m2

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng kích thước 8x12.5m bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái ngói, vật liệu trung bình là:

Tổng diện tích:

• Diện tích móng: 8 x 12.5 x 50% = 50m2

• Diện tích sàn trệt: 8 x 12.5 x 100% = 100m2

• Diện tích lầu 1: 8 x 12.5 x 100% = 100m2

• Diện tích mái ngói: 8 x 12.5 x 70% = 70m2 

• Tổng diện tích thi công là 320m2

Nhân đơn giá:

• Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 320m2 x 3.500.000 = 1.12 tỷ triệu đồng.

• Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 320m2 x 5.000.000 = 1 tỷ 6.

Các mẫu nhà 400 triệu đẹp nhất 

Nhà 2 tầng giá 400 triệu đồng thường bao gồm 1 phòng khách, 1 phòng bếp + ăn, 2 - 4 phòng ngủ, 1 phòng thờ và 2 - 3 phòng vệ sinh.

Tham khảo thêm: Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng?

Kiến trúc Vinavic luôn đảm bảo cung cấp giải pháp tư vấn thiết kế cách tính chi phí xây nhà 2 tầng đầy đủ và chính xác nhất với khách hàng đang gặp nhiều thắc mắc liên quan tới vấn đề này.  

Quý khách tin tưởng có thể liên hệ với chúng tôi tại: 

Công ty cổ phần kiến trúc Vinavic Việt Nam

Hà Nội: Zone 4.2, tầng 4, tháp B1, tòa Roman Plaza, Tố Hữu, Nam Từ Liêm, Hà Nội

Hotline Hà Nội: 0975678930

Hồ Chí Minh: 215K-215J Đường Nguyễn Trãi, P.Nguyễn Cư Trinh, Quận 1 TP.HCM

Hotline TPHCM: 0982303304