Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở cập nhập mới và đầy đủ nhất

Hợp đồng xây dựng nhà ở năm 2023 gồm những nội dung gì? Viết hợp đồng thi công xây dựng nhà ở, hợp đồng xây nhà phần thô, hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói,... như thế nào?

Hợp đồng xây dựng nhà ở là gì?

• Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) nêu rõ hợp đồng xây dựng là văn bản hợp đồng dân sự được thoả thuận giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc xây dựng thi công công trình nhà ở.
• Đây là hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý, đảm bảo bên giao thầu và bên nhận thầu phải tuân thủ và thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên.

Tham khảo thêm:  Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà biệt thự cập nhật chi tiết và đầy đủ nhất 2023

Các loại hợp đồng xây dựng nhà ở

Tại Điều 140 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), hợp đồng xây nhà được chia thành 02 loại:

Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện

Các mẫu hợp đồng thi công xây nhà theo tính chất, nội dung công việc trong hợp đồng bao gồm: 

• Hợp đồng tư vấn xây dựng;
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình;
• Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng;
• Hợp đồng thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị - thi công xây dựng, hợp đồng chìa khóa trao tay;
• Hợp đồng xây dựng khác.

Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng

Nếu phân chia hợp đồng xây dựng theo hình thức giá áp dụng sẽ bao gồm những mẫu đơn trình quy định: 

• Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói;
• Hợp đồng theo đơn giá cố định;
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;
• Hợp đồng theo thời gian;
• Hợp đồng theo chi phí cộng phí;
• Hợp đồng theo giá kết hợp;
• Hợp đồng xây dựng khác.

Tham khảo thêm:  Quy trình xin giấy phép thi công xây dựng nhà phố nhanh nhất hiện nay

3 mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở chi tiết [cập nhật tháng 5/2023]

Trước khi xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở, chủ nhà có thể tham khảo 3 mẫu hợp đồng xây dựng sau đây:

Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

Nội dung hợp đồng thoả thuận một phần hoặc toàn bộ công việc liên quan đến xây dựng nhà ở. Hợp đồng được thoả thuận dựa trên nguyên tắc tự nguyện. Cần đảm bảo nguồn vốn để quá trình thi công không bị gián đoạn.

Tham khảo mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở tại đây.

Hợp đồng xây dựng phần thô

Phần thô là phần móng cùng các kết cấu chịu lực của ngôi nhà như khung, dầm, bê tông, mái đổ bê tông,... Ký kết hợp đồng xây phần thô nhà ở nhằm đảm bảo quyền lợi của cả nhà thầu và chủ đầu tư. 

Tại đây sẽ quy định rõ bảng báo giá xây dựng nhà ở, tiến độ thi công công trình, chủng loại vật tư xây phần thô, phần hoàn thiện,... 

Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói  

Đúng như tên gọi, mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói là mẫu hợp đồng xây dựng báo đơn giá xây nhà trọn gói ở mức cố định suốt quá trình thi công xây nhà. Hình thức thanh toán có thể được thực hiện ngay 01 lần hoặc nhiều lần cho đến khi hết hợp đồng, tuỳ thoả thuận. 

Tham khảo mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói tại đây. 

Nội dung cần có trong mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở 

Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở theo điểu kiện nêu rõ tại khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) cần có những nội dung sau: 

• Căn cứ pháp lý áp dụng;
• Ngôn ngữ áp dụng;
• Nội dung và khối lượng công việc;
• Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;
• Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;
• Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng;
• Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;
• Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;
• Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
• Rủi ro và bất khả kháng;
• Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;
• Các nội dung khác.

Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng, ngoài các nội dung trên sẽ phải bổ sung thêm nội dung về trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.

Tham khảo thêm: Mẫu hợp đồng thi công trọn gói biệt thự 2 tầng tổng hợp 

Nguyên tắc ký kết và thực hiện hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

Theo khoản 2 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng nhà ở bao gồm: 

• Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;

• Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;

• Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;

• Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh.

• Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Theo quy định ở khoản 3 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng như sau:

• Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác;

• Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;

• Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

Điều kiện để mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở có hiệu lực

Khoản 1 Điều 139 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) công nhận hợp đồng thi công xây nhà có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:

• Người ký kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
• Bảo đảm các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020);
• Bên nhận thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề xây dựng theo quy định Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020);
• Trong đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên hợp đồng thỏa thuận.

Hướng dẫn cách viết mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở

Thông tin chung và các đầu việc

Khi thảo văn bản hợp đồng xây nhà hộ dân cư, người kê khai phải tiến hành điền các thông tin về bên thuê và bên nhận thầu thi công, bao gồm: họ tên, công ty, địa chỉ, điện thoại,...

Ngoài ra, bên soạn hợp đồng cần gạch đầu dòng chi tiết các phần việc phải thực hiện như: 

• Thi công móng nhà (yêu cầu gia cố, ép cọc nếu địa chất của đất xây nhà không kiên cố hoặc theo thỏa thuận);
• Xây bể nước ngầm; bể phốt: Bên thuê thầu quyết định diện tích, độ sâu, thể tích của bể hoặc thỏa thuận;
• Đổ cột; trát tường; làm sàn đúng kỹ thuật: Độ dày thông thường của tường là 10cm hoặc 20cm;
• Lắp cầu thang; lắp cửa; trát áo trong ngoài: Thông thường xây bậc cầu thang là số lẻ; phải trát phẳng tường hoàn thiện (độ lệch do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng);
• Lắp đặt hoàn thiện điện, nước: Thông thường với nhà ở, chủ hộ có trách nhiệm thuê thợ điện, thợ nước riêng. Trong trường hợp này các bên có nghĩa vụ phối hợp về trình tự, công đoạn để việc lắp đặt điện, nước đúng trình tự, tránh để trát áo xong nhưng chưa lắp ống dẫn nước,...

Đơn giá xây dựng

Thông thường sẽ tính theo đơn giá xây dựng m2 nhà ở x tổng diện tích sàn xây dựng. Hiện nay đơn giá dao động 450,000 - 600,000 đồng/m2. 

Tiến độ thi công

Ngày bắt đầu và ngày hoàn thiện, bàn giao nhà ở đều phải được thảo rõ trong mẫu hợp đồng thi công công trình nhà ở.

• Bên giao thầu và bên nhận thầu tự thoả thuận về thời gian. Tùy theo diện tích sàn sàn xây dựng và số tầng cần xây mà thời gian xây nhà sẽ khác nhau.
• Bên A (bên đi thuê) cần quy định rõ thỏa thuận về mức phạt nếu bên B (bên nhận thi công xây nhà) vi phạm, chậm hoàn thiện, ban giao nhà. Tuy Bộ luật Dân sự 2015 không giới hạn mức phạt vi phạm, trên thực tế, thường bên vi phạm sẽ bị phạt ở mức 05 – 10% giá trị hợp đồng.

Thời gian bảo hành

Các bên tự thực hiện soạn thảo rõ trong văn bản hợp đồng xây nhà ở thời hạn bảo hành công trình nhà ở. Thực tế thường bảo hành là từ 6 tháng đến 2 năm.

Nghĩa vụ thanh toán

Theo luật, các bên phải tự thỏa thuận nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng thi công xây dựng theo đúng tiến độ xây dựng. Thực tế bên A phải ứng trước 10% khi bên B xây xong móng. Mỗi lần đổ sàn được ứng thêm 10%. Tuy nhiên tối đa khi xây xong phần thô là không ứng trước quá 40% giá trị hợp đồng.

Một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây dựng nhà ở

Bên cạnh các mẫu hợp đồng xây dựng, đây là một số thắc mắc chung các bên ký kết hợp đồng xây nhà thường gặp phải.

Ai có thẩm quyền xử phạt, đình chỉ thi công xây dựng nhà ở?

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 180/2007/NĐ - CP, Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân phường sẽ có thẩm quyền ra quyết định xử phạt, đình chỉ thi công xây dựng với một số trường hợp:

• Công trình xây dựng vi phạm trên địa bàn phường quản lý, có thể cưỡng chế phá dỡ với công trình xây dựng thuộc phạm vi phường quản lý;
• Tổ chức thực hiện các biện pháp cưỡng chế với công trình vi phạm theo Quyết định cưỡng chế;
• Xử lý cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng đô thị vì đã để xảy ra vi phạm, dung túng bao che;
• Kiến nghị lên cấp cao hơn để xử lý khi vượt quyền. 

Trước khi ra quyết định đình chỉ, Chủ tịch UBND phường phải lập biên bản yêu cầu ngừng xây dựng, làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ - CP.

Tham khảo thêm: Một số câu hỏi thường gặp về quy định thiết kế nhà ống

Khi nào nên ký hợp đồng thi công xây nhà?

Bên A (bên đi thuê) nên ký các biên bản hợp đồng xây dựng như hợp đồng xây nhà trọn gói, hợp đồng thi công xây nhà,... sau khi đã tìm hiểu kỹ về form chuẩn cũng như yếu tố pháp lý liên quan đến hợp đồng cần ký. 

Qua bài viết trên đây, mong rằng quý gia chủ đã nắm được các thông tin liên quan đến việc soạn thảo và ký kết mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở mới nhất được cập nhật năm 2023. Nếu gia chủ đang cần tìm hiểu mua nhà, xây nhà hãy tham khảo ngay website của Kiến trúc Vinavic để nhận được những thông tin biến động thị trường mới nhất từng giờ.