Quy định xây nhà ở trong khu đô thị năm 2024 có gì mới?
Quy định xây nhà trong khu đô thị là gì? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm những giấy tờ gì? Thủ tục xin cấp giấy phép xây nhà ở thế nào?
Dù xây nhà ở nông thôn hay đô thị thì việc xây dựng nhà ở đều phải đáp ứng đủ yêu cầu về hồ sơ pháp lý của pháp luật. Quy định xây nhà ở trong khu đô thị năm 2024 có gì mới? Cùng Vinavic tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!
Các thay đổi về quy định xây nhà trong khu đô thị 2024
Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Cụ thể, Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3, khoản 4, bổ sung các khoản 4a, 4b, 4c và 4d vào sau khoản 4 Điều 14 - Nguyên tắc lập quy hoạch đô thị như sau:
"3. Các khu vực trong phạm vi phát triển đô thị thuộc đối tượng phải lập quy hoạch chi tiết khi thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị thì phải lập quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu (đối với trường hợp quy định phải lập quy hoạch phân khu), làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và triển khai các công việc khác theo quy định của pháp luật liên quan. Đối với các lô đất có quy mô nhỏ quy định tại khoản 4 Điều này thì được lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng) theo quy định từ khoản 4a đến khoản 4d Điều này.
4. Các lô đất có quy mô nhỏ phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Lô đất do một chủ đầu tư thực hiện hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập;
b) Có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, khu chung cư hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến) được xác định theo quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 5 ha đối với các trường hợp còn lại;
c) Trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu.
4a. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng, trừ trường hợp quy định tại khoản 4b Điều này, được quy định như sau:
a) Các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất và các yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu vực được xác định tại đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc quy hoạch chung được phê duyệt đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu, các yêu cầu chuyên ngành tại quy hoạch tỉnh, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật (nếu có) được sử dụng thay thế cho nhiệm vụ quy hoạch tổng mặt bằng và là cơ sở để lập quy hoạch tổng mặt bằng;
b) Quy hoạch tổng mặt bằng bao gồm bản vẽ tổng mặt bằng; phương án kiến trúc công trình phải thể hiện được vị trí quy mô công trình, hạng mục công trình trong lô đất; xác định cụ thể cao độ nền xây dựng, chỉ giới xây dựng (chỉ giới xây dựng phần nổi, phần ngầm của công trình), màu sắc công trình và các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng; bảo đảm sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh;
c) Trình tự, thủ tục lấy ý kiến, thẩm định phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng thực hiện theo trình tự, thủ tục lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết đối với dự án đầu tư xây dựng;
d) Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng.
4b. Đối với dự án đầu tư xây dựng có công trình thuộc danh mục bí mật nhà nước thì lập quy hoạch tổng mặt bằng trong bước lập chủ trương đầu tư; chủ đầu tư có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết, làm cơ sở triển khai những bước tiếp theo; thời gian cho ý kiến không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Việc tổ chức thực hiện, quản lý hồ sơ, tài liệu và các thông tin liên quan tuân thủ theo quy định của pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước.
4c. Việc điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng phải bảo đảm các điều kiện điều chỉnh của đồ án quy hoạch chi tiết. Quy trình điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng thực hiện theo quy định tại khoản 4a, khoản 4b Điều này.
4d. Quy hoạch tổng mặt bằng sau khi được phê duyệt (kể cả điều chỉnh) được công bố theo quy định công bố đồ án quy hoạch chi tiết.".
Thay đổi về cấp phép xây dựng theo quy định xây nhà trong khu đô thị
Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà ở đô thị cần phải chú ý tuân thủ, thực hiện một số quy định xây dựng nhà ở đô thị theo Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc không được xây dựng nhà ở.
Một là, thay đổi về thẩm quyền cấp phép xây dựng
Chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở tại đô thị phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi tiến hành khởi công/thi công công trình xây dựng nhà đô thị, trừ trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cấp giấy phép xây dựng (ví dụ như Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế) và Ủy ban nhân dân cấp huyện, theo quy định tại Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III, cấp IV; Các công trình còn lại thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bỏ thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Bộ Xây dựng như Luật Xây dựng 2014 trước đây).
Hai là, các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị
Chủ sở hữu, chủ đầu tư nhà ở đô thị được cấp giấy phép xây dựng nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện về tính phù hợp quy hoạch, đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ/an toàn hạ tầng kỹ thuật, có thiết kế xây dựng đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp luật và có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014.
"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.".
Ba là, sửa đổi về việc được cấp phép xây dựng trước khi khởi công
Chủ đầu tư, chủ sở hữu muốn xây nhà ở đô thị phải được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công/thi công, do không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Bốn là, xây nhà ở đô thị phải đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch xây dựng
Đảm bảo công trình xây dựng nhà ở tại đô thị phù hợp với các tiêu chuẩn thiết kế, quy chuẩn về quy hoạch/quy chuẩn về kỹ thuật, quy hoạch về xây dựng tại vị trí đất nơi có công trình. Ví dụ một số tiêu chuẩn này là quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng TCVN 01:2021/BXD được ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD; Quy hoạch xây dựng đô thị hay Quy hoạch chi tiết 1/500,...
Năm là, phải đảm bảo an toàn với công trình liền kề khi xây dựng nhà ở
Khi xây dựng nhà ở đô thị mà có công trình liền kề, tránh sụt lún/hoặc gây ảnh hưởng đến kết cấu của công trình lân cận hoặc đảm bảo an toàn trong xây dựng như không được rơi vãi vật liệu xây dựng gây nguy hiểm cho người, tài sản liền kề,...
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới nhà ở trong khu đô thị
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở trong khu đô thị gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Thay đổi về quản lý chất lượng xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhà ở đô thị
Thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều 26-10-2023, đại biểu Quốc hội đề xuất thắt chặt quy định đối với một số loại hình nhà ở tại đô thị.
Tiêu chuẩn xây dựng chung cư mini
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất loại hình chung cư mini dưới tên nhà ở nhiều tầng, điều này có nghĩa một hộ gia đình cá nhân có thửa đất vài trăm mét vuông có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp; không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…. Hơn nữa, điều này cũng đặt ra vấn đề về báo cáo nghiên cứu khả thi thiết kế; thẩm duyệt, nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy… Nếu đưa loại hình này vào dự thảo luật sẽ dẫn đến chung cư mini phát triển rầm rộ, không chỉ đặt ra vấn đề an toàn phòng cháy, chữa cháy mà còn liên quan đến giải quyết hạ tầng kỹ thuật xã hội như trường học, y tế… cho các hộ gia đình ở chung cư mini.
Đại biểu quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo cần đưa ra các quy chuẩn kỹ thuật, điều kiện để chung cư mini đáp ứng tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy, quy hoạch, giao thông, trường học trên địa bàn.
Quản lý, kiểm soát về quy hoạch nhà ở nhiều căn hộ
Đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng nhà nước tập trung quản lý, kiểm soát về quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, tiêu chuẩn chất lượng, bảo đảm vệ sinh môi trường, an toàn phòng, chống cháy, nổ. Quá trình giao dịch, quản lý, sử dụng không phát sinh tranh chấp; đồng thời, đơn giản hóa các điều kiện thủ tục hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất và có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở này.
Trong trường hợp dự thảo luật chưa thể bổ sung đầy đủ quy định, có thể đưa ra các quy định cơ bản mang tính nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành về phát triển loại hình nhà ở này, nhất là vấn đề liên quan đến bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận quản lý sử dụng.
Về thời hạn sở hữu nhà chung cư
Dự thảo Luật đã quy định hoàn thiện, đầy đủ hơn thời hạn sử dụng liên quan đến chuẩn kỹ thuật và an toàn trong sử dụng nhà chung cư; bảo đảm trong mọi trường hợp người dân sử dụng chung cư an toàn... Đồng thời, đã bổ sung quy định công bố về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn, được phân biệt rất rõ với quyền sở hữu, quyền tài sản. Trong quy định hiện hành cũng như trong dự thảo Luật, đối với nhà chung cư nói riêng và nhà ở nói chung thì không có quy định về thời hạn sở hữu. Quyền sở hữu được chấm dứt theo quy định của pháp luật. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản khi bị tiêu hủy.
Đề nghị xem xét kỹ lưỡng nội dung về thời hạn sở hữu nhà chung cư có liên quan trực tiếp tới vấn đề Luật Đất đai có quy định loại đất xây dựng nhà chung cư có thời hạn hay không.
Trên đây là toàn bộ những thay đổi chính trong quy định xây dựng nhà ở đô thị 2024 dựa trên cơ sở pháp lý luật xây dựng được cập nhật mới nhất năm 2023.
Tham khảo: