Luật xây dựng nhà ở mới nhất 2025: Những điểm mới cần biết

Năm 2025, Việt Nam sẽ có nhiều thay đổi quan trọng trong luật xây dựng nhà ở để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường và quản lý thị trường bất động sản. Các quy định mới này ảnh hưởng đến chủ đầu tư, cá nhân, doanh nghiệp và người mua nhà. Dưới đây là thông tin về các quy định pháp lý sẽ có hiệu lực vào năm 2025.

Theo dự án luật mới được Quốc hội thông qua, ba luật liên quan đến xây dựng nhà ở là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu là 01/01/2025, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ổn định và phát triển.

 Theo Luật Xây dựng sửa đổi mới nhất thì có những trường hợp này khi xây dựng nhà sẽ không cần phải xin giấy phép. Giấy phép xây dựng là loại giấy tờ quan trọng do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp cho người dân khi muốn xây nhà, di chuyển, hoặc sửa chữa nhà ở riêng cá nhân hay một công trình xây dựng nào đó. Thông thường những trường hợp xây dựng nhà mà không xin phép, trái phép thường bị xử lý hành chính và bắt buộc tháo dỡ khôi phục hiện trạng như ban đầu. Tuy nhiên, có 8 trường hợp này xây dựng nhà ở không cần phải xin giấy phép xây dựng đó là trường hợp nào

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

• Các công trình xây dựng bí mật quốc gia; các công trình xây dựng khẩn cấp cần triển khai nhanh nhất
• Các công trình xây dựng thuộc danh mục dự án sử dụng vốn đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, Người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng thì không phải cấp Giấy phép xây dựng.
• Các công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này cũng được miễn giấy phép xây dựng.
• Các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường thì không phải xin Giấy phép xây dựng.
• Các công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ; cũng không phải xin Giấy phép xây dựng.
• Các công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không phải xin Giấy phép xây dựng thêm.
• Các công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này thì không phải xin Giấy phép xây dựng.
• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không phải xin Giấy phép xây dựng.
• Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì không phải xin Giấy phép xây dựng.

Luật Đất đai sửa đổi và tác động đến xây dựng nhà ở

Luật Đất đai 2025 có nhiều điểm mới nhằm cải thiện quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam, hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ quyền lợi người dân. Các điều chỉnh này tăng cường tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai, đồng thời giải quyết các vấn đề quy hoạch, thu hồi đất và tranh chấp.

Một số điểm nổi bật của Luật Đất đai 2023:

• Quy hoạch sử dụng đất: Đồng bộ hóa giữa các cấp, đảm bảo minh bạch và công khai, đặc biệt với các dự án nhà ở.
• Giá đất: Bỏ khung giá, thay thế bằng giá thị trường công khai để giảm tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất: Mở rộng quyền chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, bảo vệ quyền lợi người dân.
• Phát triển quỹ đất: Khuyến khích phát triển quỹ đất cho dự án kinh tế và nhà ở xã hội.
• Giao đất và cấp giấy chứng nhận: Quy định rõ ràng hơn về quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho đầu tư và người dân.
• Giải quyết tranh chấp: Tăng cường cơ chế giải quyết nhanh chóng, công bằng và minh bạch.

Việc định giá đất theo thị trường, mở rộng quyền sử dụng đất và phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản bền vững hơn. Các quy định về đấu giá, bồi thường hợp lý và giải quyết tranh chấp nhanh chóng cũng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư và người dân, đặc biệt ở các đô thị lớn.

Luật Nhà ở sửa đổi và tác động đến xây dựng nhà ở

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có những điểm mới quan trọng để điều chỉnh và bổ sung quy định pháp lý phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay.

Các điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 với những điểm mới sau:

• Điều kiện phòng cháy chữa cháy và cấp sổ hồng cho chung cư mini: Chủ đầu tư chung cư mini phải tuân thủ quy định về xây dựng và phòng cháy, căn hộ đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng.
• Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Thời hạn sử dụng dựa vào hồ sơ thiết kế và kiểm định; sau khi hết hạn, người dân vẫn được bồi thường quyền sử dụng đất.
• Mở rộng đối tượng hỗ trợ nhà ở xã hội: Doanh nghiệp trong khu công nghiệp cũng được hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội cho công nhân.
• Thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội: Trong 5 năm đầu, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện, giá không vượt quá giá mua ban đầu.
• Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội: Chính quyền địa phương phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, nhất là tại đô thị loại I, II, III.
• Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội: Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và không cần xác định giá đất.
• Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội: Chủ đầu tư hưởng lợi tối đa 10% tổng chi phí và có thể dùng 20% diện tích đất cho phát triển thương mại.
• Quy định về nhà ở lưu trú cho công nhân: Luật bổ sung quy định về nhà ở cho công nhân, lực lượng vũ trang và tài sản công.

Ảnh hưởng tới xây dựng nhà ở

Luật Nhà ở 2023 có nhiều tác động đến xây dựng nhà ở dân dụng:

• Quy chuẩn xây dựng và an toàn: Quy định về phòng cháy chữa cháy và tiêu chuẩn xây dựng, đặc biệt cho chung cư mini, nâng cao chất lượng và an toàn, nhưng cũng làm tăng chi phí và thủ tục cho chủ đầu tư nhỏ.
• Bảo vệ quyền sở hữu lâu dài: Không quy định thời hạn sở hữu chung cư giúp người mua yên tâm hơn về quyền lợi, tạo sự ổn định cho thị trường và gia tăng giá trị đầu tư.
• Mở rộng hỗ trợ nhà ở xã hội: Hỗ trợ doanh nghiệp trong khu công nghiệp mở rộng nguồn cung nhà ở giá rẻ cho công nhân, góp phần ổn định lực lượng lao động.
• Cơ hội lợi nhuận cho chủ đầu tư: Quy định mới khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, cần giám sát để tránh lạm dụng chính sách ưu đãi.
• Quỹ đất cho nhà ở xã hội: Quy định rõ ràng về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại giúp cân bằng giữa phát triển nhà ở thương mại và xã hội.

Luật ảnh hưởng rõ rệt đến nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân, giúp xây dựng công trình chất lượng, thân thiện với môi trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định mới có thể làm tăng chi phí và phức tạp hóa thủ tục cho các chủ đầu tư nhỏ và dự án dân dụng.

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và tác động đến xây dựng nhà ở

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ chú trọng vào việc minh bạch thông tin và bảo vệ quyền lợi người mua. Những thay đổi này nhằm đảm bảo thị trường bất động sản công bằng và an toàn hơn cho mọi bên liên quan.

Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/08/2024, với các điểm mới như sau:

• Tiền đặt cọc: Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá trị nhà ở/công trình (trước đây không quy định).
• Tỷ lệ thanh toán: Giảm tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua xuống 50% (trước là 70%).
• Thanh toán qua ngân hàng: Bắt buộc thanh toán qua tài khoản ngân hàng, trừ cá nhân kinh doanh nhỏ.
• Điều kiện môi giới: Doanh nghiệp môi giới cần có cơ sở vật chất và ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới.
• Môi giới không được tự do hành nghề: Cá nhân môi giới phải có chứng chỉ và làm việc trong doanh nghiệp dịch vụ bất động sản.
• Thanh toán hoa hồng: Hoa hồng môi giới phải chuyển khoản qua ngân hàng.
• Siết phân lô, bán nền: Không cho phép phân lô, bán nền tại khu vực phường đô thị loại III trở lên.

Ảnh hưởng tới xây dựng nhà ở

Luật mới ảnh hưởng đến nhà đầu tư, nhà thầu và người mua nhà với các tác động chính như sau:

• Quản lý vốn chặt chẽ: Giới hạn tiền đặt cọc và thanh toán tối đa 50% giúp đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư, giảm rủi ro cho người mua. Chủ đầu tư cần có vốn tự có lớn hơn để duy trì xây dựng.
• Tăng tính cạnh tranh: Siết phân lô bán nền buộc chủ đầu tư chú trọng vào dự án hoàn thiện, nâng cao chất lượng xây dựng.
• Bảo vệ quyền lợi người mua: Quy định rõ về tỷ lệ thanh toán giúp người mua tránh rủi ro tài chính khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thúc đẩy kế hoạch xây dựng bài bản.
• Hạn chế phát triển tự phát: Siết phân lô giúp quy hoạch bền vững, đảm bảo hạ tầng đồng bộ, cải thiện chất lượng sống cư dân.

Tổng quan: Luật sửa đổi mang lại lợi ích cho xây dựng nhà ở tại Việt Nam, tăng cường minh bạch và bảo vệ người mua, nhưng cũng có thể gây khó khăn cho dự án nhỏ và cá nhân trong thị trường bất động sản được quản lý chặt chẽ hơn.

Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về các công trình sử dụng năng lượng hiệu quả

Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 09:2017/BXD yêu cầu các dự án xây dựng nhà ở phải tuân thủ tiêu chuẩn công trình xanh và tiết kiệm năng lượng nhằm giảm tác động đến môi trường và nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng. Cụ thể:

• Khuyến khích công nghệ và vật liệu thân thiện: Quy chuẩn khuyến khích áp dụng công nghệ tiên tiến như năng lượng mặt trời, hệ thống quản lý năng lượng thông minh và vật liệu cách nhiệt tốt, thúc đẩy giải pháp công nghệ xanh trong xây dựng.
• Tối ưu hóa thiết kế: Các công trình cần tuân thủ nguyên tắc cách nhiệt, thông gió tự nhiên và chiếu sáng, buộc chủ đầu tư và kiến trúc sư xem xét lại phương pháp thiết kế để tối ưu hóa hiệu suất năng lượng.
• Tăng giá trị bền vững: Nhà được thiết kế theo quy chuẩn này không chỉ tiết kiệm năng lượng mà còn nâng cao giá trị bền vững, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về bất động sản bảo vệ môi trường.
• Thách thức và cơ hội cho nhà đầu tư: Tuân thủ quy chuẩn yêu cầu đầu tư vào công nghệ, vật liệu và thiết kế từ đầu, làm tăng chi phí ban đầu. Tuy nhiên, về lâu dài, sẽ tiết kiệm chi phí vận hành, nâng cao hiệu quả tài nguyên và thu hút người mua.
• Đóng góp vào phát triển bền vững quốc gia: Quy chuẩn này hỗ trợ giảm phát thải khí nhà kính, bảo vệ môi trường và thúc đẩy phát triển bền vững, là bước tiến quan trọng trong chiến lược năng lượng sạch của Việt Nam.

Ngoài ra, công trình nhà ở với công nghệ quản lý thông minh đang trở thành xu hướng hiện đại hóa, tạo môi trường sống tiện nghi và tiết kiệm năng lượng. Các tòa nhà cần tích hợp hệ thống kiểm soát nhiệt độ, an ninh và quản lý năng lượng hiệu quả, giúp cư dân thoải mái và chủ đầu tư giảm chi phí.

Việc áp dụng công nghệ thông minh còn tiết kiệm năng lượng, giảm chi phí và kéo dài tuổi thọ công trình. Xu hướng này đang phát triển và có thể có thêm tiêu chuẩn kỹ thuật vào năm 2025.Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về công trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả mang lại nhiều lợi ích cho lĩnh vực nhà ở, như giảm chi phí năng lượng và nâng cao giá trị bền vững. Tuy nhiên, thách thức đầu tư ban đầu yêu cầu thay đổi tư duy thiết kế và xây dựng của các chủ đầu tư và nhà thầu.

Tổng quan: Các luật sửa đổi dự kiến sẽ cải thiện quá trình xây dựng nhà ở, tăng cường minh bạch và tạo điều kiện pháp lý cho nhà đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn với các quy định mới về vốn và tiêu chuẩn xây dựng.

Năm 2025 sẽ chứng kiến nhiều thay đổi lớn trong luật xây dựng nhà ở, tập trung vào phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi người mua. Các chủ đầu tư cần nắm bắt và tuân thủ quy định mới để phát triển ổn định và tận dụng cơ hội trong thị trường bất động sản.