Cách tính diện tích xây nhà ở 2 tầng, 3 tầng trọn gói

Cách tính diện tích xây nhà 2 tầng, 3 tầng như thế nào để giúp gia chủ chuẩn bị hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép xây nhà, đồng thời dự toán được chi phí xây nhà 2 tầng, 3 tầng mà không bị nhà thầu ăn gian là thắc mắc chung nhiều người gặp phải. 

Diện tích xây nhà 2 tầng, 3 tầng là gì?

Về khái niệm diện tích xây nhà, chưa có tài liệu chính thức nào nhắc tới. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu:

• Diện tích xây dựng nhà ở là tổng diện tích sử dụng sàn và hình chiếu mặt bằng mái của ngôi nhà đó.
• Diện tích xây nhà khác diện tích sử dụng (diện tích thông thuỷ) ở chỗ:

+ Diện tích xây dựng là diện tích phủ bì để tính mật độ xây dựng, khai toán xây dựng và giao thầu trọn gói. 

+ Diện tích sử dụng (hay còn gọi là diện tích thông thuỷ) là tổng diện tích mặt bằng trừ đi bề dày của tường, vách, cột, lớp trát, nhưng không trừ đi độ dày lớp gạch được sử dụng ốp tường, ốp chân tường.

• Theo quy định của Bộ Xây dựng, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở được xây dựng mới theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia là 36m2. 

Tham khảo thêm: Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng? 

Cách tính diện tích xây nhà trọn gói theo mét vuông chi tiết nhất

Cách tính diện tích xây nhà như thế nào cho đúng luôn là thắc mắc của mỗi gia chủ khi xây nhà. Thông thường, tổng diện tích xây dựng được tính theo diện tích sàn và diện tích các phần khác: 

∑ Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng xây nhà + Diện tích các phần khác (diện tích móng, mái, vườn, sân, hầm)

Ví dụ xây dựng nhà 2 tầng, mái lợp ngói bê tông cốt thép trên diện tích 100m2 thì bạn tính diện tích xây dựng như sau:

Tổng diện tích xây dựng = 100m2 (sàn trệt) + 100m2 (lầu 1) + 30m2 (móng) + 50m2 (mái) + 70m2 (sân vườn) = 350m2 xây dựng

Cụ thể cách tính diện tích các phần sàn, móng, mái, sân, hầm,... nhà ở 2 tầng, 3 tầng như sau

Cách tính diện tích sàn xây dựng 

Trong giấy phép xây dựng 2023, căn cứ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:200/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật đô thị, diện tích sàn xây dựng, quy định cách tính diện tích sàn xây dựng nhà ở 2 tầng, 3 tầng như sau: 

• Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng, bao gồm phần diện tích hành lang, lô gia, ban công,…

• Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng nửa tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái.

• Diện tích sàn xây dựng tính thêm 30% - 50% tổng chi phí trong trường hợp đã đổ bê tông rồi mới phát sinh lợp mái ngói. 

• Phần có mái che tính 100% diện tích.

• Phần không có mái che nhưng lát gạch nền tính 50% diện tích. 

• Các ô trống trong nhà < 4m2 tính như sàn bình thường, > 4m2 tính 70% diện tích, > 8m2 tính 50% diện tích. 

• Phần gia cố đất nền yếu tính 20% diện tích nếu đổ bê tông cốt thép (BTCT). Ngoài ra còn có thể sử dụng gỗ hoặc cốt thép để gia cố đất tuỳ từng địa hình khác nhau.

Cách tính diện tích các phần khác  

Diện tích móng xây dựng: 

• Nhà 2 tầng, 3 tầng xây móng đơn tính diện tích móng bằng 20% - 25% diện tích tầng trệt.
• Diện tích móng băng, móng bè tính bằng 40% - 60 % diện tích trệt.
• Muốn tính diện tích móng cọc lấy 30% - 40% diện tích tầng trệt. Riêng với móng cọc BTCT, hầm phân hố ga BTCT treo đài và dầm giằng tính diện tích bằng 50% - 70% diện tích mặt bằng trệt. 

Cách tính diện tích tầng hầm xây nhà 2, 3 tầng:

• Tầng hầm sâu 1,0m - 1,5m so với code vỉa hè: 150% diện tích.
• Tầng hầm sâu 1,5m - 2,0m so với code vỉa hè: 170% diện tích.
• Tầng hầm sâu > 2,0m so với code vỉa hè: 200% diện tích.
• Hầm có độ sâu > 3,0m so với code đỉnh ram hầm thì tính diện tích theo đặc thù riêng. 

Cách tính diện tích dầm giằng, bể phốt, hố ga, bể nước:

• Diện tích giếng trời tính bằng 30% - 50% diện tích mặt bằng ô thang.
• Diện tích bản thang tính theo mặt bằng chiếu.
• Diện tích bể phốt, bể nước bằng 75% diện tích sàn 1 tầng theo đơn giá xây thô hoặc theo diện tích phủ bì của bể.
• Diện tích lô gia bằng 100% diện tích mặt bằng sàn. 

Cách tính diện tích phần sân: 

• Sân > 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: tính 50% diện tích.
• Sân < 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: tính 70% diện tích.
• Sân < 20m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền: tính 100% diện tích.

Cách tính diện tích phần mái:

• Mái BTCT không lát gạch tính 50% diện tích và có lát gạch tính 60% diện tích.
• Mái bê tông dán ngói bằng 85% diện tích nghiêng của mái.
• Mái ngói vì kèo sắt tính 60% diện tích nghiêng của mái.
• Mái tôn tính 30% diện tích nghiêng của mái.
• Mái láng, chống thấm xây bao cao 20cm - 30cm tính diện tích bằng 15% diện tích sàn, xây bao cao > 30cm tính bằng 30% - 50% mặt bằng sàn. 
• Mái ngói dưới làm trần giả tính 100% diện tích sàn.
• Mái ngói trần thạch cao tính 125% diện tích sàn. 

Cách tính diện tích sân thượng:

• Sân thượng, ban công có mái che tính bằng 75% diện tích sàn.
• Sân thượng, ban công không có mái che tính bằng 50% diện tích sàn.
• Sân thượng có giàn lam bê tông, trang trí (dàn phẹc, lam gỗ pergola) bằng 75% diện tích sàn.
• Sân thượng có giàn hoa, lát nền, xây tường bao chiều cao 1m tính diện tích 75% - 100% diện tích sàn tuỳ độ phức tạp.
• Sân thượng lát nền và xây tường bao chiều cao 1m bằng 50% diện tích sàn. 

Một số mẫu thiết kế và cách tính diện tích xây nhà 2 tầng, 3 tầng tương ứng

Cách tính diện tích nhà xây dựng 2 tầng, 3 tầng tương ứng với một số mẫu công trình khác nhau như sau:

Cách tính diện tích nhà 2 tầng không khuyết góc

Giả sử lô đất xây dựng có diện tích 100m2, xây 1 trệt 1 lầu, đổ mái BTCT, đổ móng cọc BTCT, có giàn hoa phía trước nhà 40m2, mái BTCT tính diện tích xây dựng như sau:

• Diện tích phần móng = 30% x 100 = 30 (m2)
• Diện tích sàn sử dụng = 2 x 100 = 200 (m2)
• Diện tích giàn hoa, sân thượng = 75% x 40 = 30 (m2) 
• Diện tích mái = 50% x 100 = 50 (m2)

Vậy tổng diện tích xây dựng ngôi nhà này là 310m2. 

Cách tính diện tích xây dựng nhà 3 tầng không khuyết góc

Một căn nhà 3 tầng, diện tích sàn 96m2, móng cọc BTCT, sân thượng trước nhà 30m2 không có giàn hoa, xây tường bao cao 1m, mái BTCT có công thức tính diện tích như sau:

• Diện tích sàn sử dụng: 3 x 96 = 288 (m2)
• Diện tích móng: 30% x 96 = 28.8 (m2)
• Diện tích sân thượng: 50% x 30 = 15 (m2)
• Diện tích mái: 50% x 96 = 48 (m2)

Tổng diện tích xây dựng bằng 379.8m2.

Cách tính diện tích xây dựng nhà phố

Cách tính diện tích nhà phố 3 tầng 1 tum có diện tích sàn 60m2, móng cọc BTCT, tầng tum diện tích 18m2, sân thượng sau nhà diện tích 18m2, xây bao cao 1m, giàn hoa trước nhà 24m2, mái BTCT là:

• Diện tích móng: 30% x 60 = 18 (m2)
• Diện tích sàn sử dụng: 3 x 60 = 180 (m2)
• Diện tích giàn bông, sân thượng: 75% x 24 + 50% x 18 = 18 + 9 = 27 (m2)
• Diện tích mái: 50% x 60 = 30 (m2)

Vậy tổng diện tích xây dựng nhà phố 3 tầng 1 tum bằng 255m2.

Cách tính diện tích nhà xây dựng hình chữ L 

Diện tích sàn nhà chữ L không tính theo công thức chiều dài x chiều rộng như nhà không bị khuyết góc. Mà thay vào đó, ta chia căn nhà ra làm hai khối rồi tính diện tích theo m2 cho từng khối, rồi cộng hai kết quả lại với nhau. 

Diện tích xây dựng nhà chữ L = Diện tích khối 1 + Diện tích khối 2

• Diện tích khối 1 = Chiều dài khối 1 x Chiều rộng khối 1
• Diện tích khối 2 = Chiều dài khối 2 x Chiều rộng khối 2

Ví dụ, căn nhà chữ L 2 tầng có diện tích mặt tiền 8m dài 15m, đóng móng cọc BTCT, mái BTCT tính diện tích như sau:

• Diện tích móng: 30% x (8 x 15) = 36 (m2)
• Diện tích 2 khối: 2 x (4 x 10) = 80 (m2)
• Diện tích khối chung: 4 x 5 = 20 (m2)
• Diện tích mái: 50% x (8 x 15) = 60 (m2)

Tổng diện tích xây nhà chữ L 2 tầng bằng 196 (m2)

Cách tính diện tích xây dựng nhà chéo 

Với mẫu nhà bị chéo góc, gia chủ không thể áp dụng công thức tính diện tích thông thường mà phải chia làm hai khối, một khối hình vuông (hình chữ nhật) và một khối hình thang.

Diện tích xây nhà chéo = Diện tích khối vuông góc + Diện tích hình đa giác

Điển như thiết kế nhà 2 tầng trên đất hình thang có chiều dài 12m, chiều rộng 8m và chiều cao hình thang mặt sàn 10m có công thức tính diện tích như sau:

• Diện tích hình chữ nhật = 8 x 10 = 80 (m2)
• Diện tích hình tam giác = (10 x 4) x 1/2 = 20 (m2)

Vậy tổng diện tích sàn xây dựng là 2 x 100 = 200m2 (chưa kể mái và móng)

Cách tính diện tích xây nhà ở 2 tầng, 3 tầng theo mật độ xây dựng

Diện tích lô đất xây nhà 2 tầng, 3 tầng càng rộng thì mật độ được cấp phép xây nhà càng giảm. Ngoài ra diện tích này còn phụ thuộc vào vị trí lô đất xây nhà. 

• Diện tích đất < 50m2 được xây hết mặt bằng.
• Diện tích đất 75m2 thì được xây 90% mặt bằng.
• Diện tích lô đất 100m2 thì được xây 80% diện tích mặt bằng.
• Với lô đất 200m2, mật độ được cho phép xây nhà là 70%.
• Quy mô đất 300m2 được phép xây 60% mặt bằng. 
• Đất 500m2 cho phép xây với mật độ 50% mặt bằng.
• Từ 1000m2 đất xây nhà trở lên chỉ được xây 40% tổng lô đất.

Lưu ý về cách tính diện tích sàn xây dựng nhà ở 2 tầng, 3 tầng

Cần tách biệt định nghĩa tổng diện tích sàn xây dựng với các diện tích sau:

• Diện tích sàn xây dựng khác với các diện tích sàn xung quanh và che phủ ở tất cả các phía.
• Tách biệt riêng với diện tích được che phủ phía trên nhưng không được che phủ từ toàn bộ mọi phía, chẳng hạn như lô gia. 
• Không tính chung với các diện tích xung quanh của một công trình như lan can, vỉa tường, tường đón mái,… không được che phủ toàn bộ không gian nhà.
• Tính toán riêng với các diện tích có thể thay đổi, chẳng hạn như chỗ ngồi thưởng trà, diện tích sảnh lớn,…
• Không gộp chung với những phần diện tích đã được hoàn thành như đá ốp chân tường, tường đón mái,…
• Các diện tích sàn nhà vuông góc sẽ được gộp lại với nhau. Sàn có hình thù đặc trưng có thể sẽ được tách ra để tính diện tích các khối riêng.

Tham khảo thêm: Diện tích phòng ngủ bao nhiêu mét vuông là hợp lý nhất?

Trên đây là một số chia sẻ của Kiến trúc Vinavic về hướng dẫn cách tính diện tích xây nhà ở 2 tầng, 3 tầng và mô phỏng một số cách tính diện tích mẫu nhà tương ứng. Hi vọng với những thông tin hữu ích trên quý bạn đọc đã có thể dự toán được các hạng mục diện tích cần tính khi xây nhà cho mình.