Hỏi đáp: Đất vườn có được xây nhà không?

Đất vườn là loại đất nông nghiệp được sử dụng để trồng cây ăn trái, rau màu, hoa màu và các loại cây công nghiệp khác. Tuy nhiên, với nhu cầu phát triển kinh tế và đô thị hóa ngày càng tăng, việc sử dụng đất vườn cho mục đích khác như xây dựng nhà ở cũng là điều không thể tránh khỏi. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là liệu đất vườn có được xây nhà không? Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu câu trả lời trong bài viết này.

 Đất vườn có được xây nhà không?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất vườn là loại đất nông nghiệp, không được sử dụng để xây dựng nhà ở. Do đó, việc xây nhà trên đất vườn là hành vi vi phạm pháp luật.

Cụ thể, khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định: "Người sử dụng đất được sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy, người sử dụng đất chỉ được xây dựng nhà ở trên đất có mục đích sử dụng là đất ở. Nếu đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp thì không được phép xây dựng nhà ở.

Trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất mới được phép xây dựng nhà ở trên đất đó. 

Nếu người sử dụng đất làm nhà trên đất vườn khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Mức phạt tiền cụ thể như sau:

• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không được phép xây dựng.

• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không được phép xây dựng và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà tiếp tục vi phạm.

Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như tháo dỡ công trình xây dựng trái phép.

Quy định xây dựng nhà trên đất vườn

Theo quy định tại Điều 104 Luật Đất đai năm 2013, đất vườn là loại đất có mục đích sử dụng trồng cây lâu năm, cây ăn trái, rau, hoa, cây công nghiệp hàng năm. Tuy nhiên, theo quy định này, đất vườn cũng có thể được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, trong đó có xây dựng nhà ở, xây nhà tạm trên đất vườn. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại pháp luật.

Ngoài ra, việc xây dựng nhà trên đất vườn cũng phải tuân thủ các quy định về xây dựng, trong đó có các quy định về khoảng cách an toàn, chiều cao công trình, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng công trình, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, an toàn lao động, an toàn công trình, cảnh quan kiến trúc, bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa.

Thủ tục và giấy tờ cần thiết khi xin phép xây dựng nhà trên đất vườn

Khi xin phép xây dựng nhà trên đất vườn, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất.

• Giấy đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Nếu đất vườn đã được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, cần có giấy tờ này để chứng minh việc chuyển đổi.

• Giấy phép xây dựng: Đây là giấy tờ cấp bởi cơ quan quản lý xây dựng địa phương cho phép xây dựng công trình trên đất vườn.

• Bản thiết kế và các bản vẽ kỹ thuật: Các bản thiết kế và bản vẽ kỹ thuật cần được chuẩn bị để đảm bảo công trình được xây dựng đúng quy định và an toàn.

• Giấy tờ chứng minh việc đảm bảo an toàn và chất lượng công trình: Bao gồm giấy phép xây dựng, bản thiết kế, bản vẽ kỹ thuật và các giấy tờ khác liên quan.

• Giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan quản lý địa phương: Tùy vào từng địa phương, cơ quan quản lý xây dựng có thể yêu cầu các giấy tờ khác như giấy chứng nhận quy hoạch, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người bán (nếu có),...

Pháp lý về việc xây dựng nhà trên đất vườn

Việc xây dựng nhà trên đất vườn không chỉ phải tuân thủ các quy định về xây dựng mà còn phải đảm bảo việc thực hiện đúng quy trình và thủ tục theo quy định tại pháp luật. Cụ thể, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất cần thực hiện các bước sau:

• Đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Trước khi xây dựng nhà trên đất vườn, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất cần đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thủ tục này được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

• Xin cấp phép xây dựng: Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất cần xin cấp phép xây dựng tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Thủ tục này được quy định tại Nghị định số 62/2018/NĐ-CP ngày 29/4/2018 của Chính phủ.

• Thực hiện các bước kiểm tra và giám sát: Trong quá trình xây dựng, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất cần thực hiện các bước kiểm tra và giám sát công trình để đảm bảo việc xây dựng đúng quy định và an toàn. Các bước này được quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ.

• Hoàn thành các thủ tục sau khi xây dựng xong: Sau khi hoàn thành xây dựng nhà trên đất vườn, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục sau:

• Nộp hồ sơ báo cáo kết quả xây dựng công trình tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương.

• Thực hiện các bước kiểm tra và nghiệm thu công trình để đảm bảo việc xây dựng đúng quy định và chất lượng.

• Nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận hoàn công tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà trên đất vườn

Việc xây dựng nhà trên đất vườn không chỉ đòi hỏi tuân thủ các quy định về xây dựng mà còn phải đảm bảo các yếu tố khác như:

• Địa hình và địa chất: Đất vườn thường có địa hình và địa chất khác biệt so với đất đô thị, do đó việc xây dựng nhà trên đất vườn cần được tính toán và thiết kế kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn và chất lượng công trình.

• Môi trường: Việc xây dựng nhà trên đất vườn cũng ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, đặc biệt là các loại cây trồng và động vật sống trong khu vực. Vì vậy, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất cần có các biện pháp bảo vệ môi trường và đảm bảo không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường.

• An toàn lao động: Việc xây dựng nhà trên đất vườn cũng đòi hỏi sự tham gia của nhiều lao động, do đó cần có các biện pháp bảo đảm an toàn lao động để tránh tai nạn và bảo vệ sức khỏe cho người lao động.

• Cảnh quan kiến trúc: Đất vườn thường có cảnh quan thiên nhiên đẹp và độc đáo, việc xây dựng nhà trên đất vườn cần được thiết kế sao cho phù hợp với cảnh quan hiện tại và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến cảnh quan.

• Bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa: Đất vườn có thể là nơi có di tích lịch sử - văn hóa, do đó việc xây dựng nhà trên đất vườn cần được thực hiện cẩn thận để bảo vệ và tôn trọng các di tích này.

Những lưu ý khi xây dựng nhà trên đất vườn để đảm bảo an toàn và chất lượng công trình

• Tuân thủ các quy định về khoảng cách an toàn: Khi xây dựng nhà trên đất vườn, cần tuân thủ các quy định về khoảng cách an toàn đối với các công trình khác như đường giao thông, kênh rạch, hồ nước, cây xanh,...

• Chọn vật liệu xây dựng phù hợp: Vì đất vườn có địa hình và địa chất khác biệt so với đất đô thị, việc chọn vật liệu xây dựng phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính an toàn và chất lượng của công trình.

• Đảm bảo chiều cao công trình không vượt quá quy định: Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, chiều cao công trình trên đất vườn không được vượt quá 3 tầng và không được cao hơn 12m.

• Thực hiện đúng diện tích xây dựng và mật độ xây dựng: Diện tích xây dựng và mật độ xây dựng trên đất vườn cũng được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và cần được tuân thủ để đảm bảo không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và cảnh quan.

• Đảm bảo chất lượng công trình: Việc xây dựng nhà trên đất vườn cần được thực hiện bởi các nhà thầu có uy tín và kinh nghiệm để đảm bảo chất lượng công trình.

• Thực hiện đầy đủ các biện pháp bảo vệ môi trường: Trong quá trình xây dựng, cần thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường như giữ gìn cảnh quan, không gây ô nhiễm môi trường,...

• Thực hiện đúng các quy định về an toàn lao động: Việc xây dựng nhà trên đất vườn cũng đòi hỏi sự tham gia của nhiều lao động, do đó cần thực hiện đầy đủ các quy định về an toàn lao động để tránh tai nạn và bảo vệ sức khỏe cho người lao động.

Đọc thêm: Các quy định xây nhà trên đất thổ cư mới nhất