Cách phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng

Để có được một ngôi nhà đẹp với kiến trúc hài hòa đòi hỏi cần phải tính toán kỹ lưỡng về kích thước, diện tích xây dựng và diện tích mặt sàn. Song không phải ai cũng biết cách phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào. Cùng Kiến trúc Vinavic tìm hiểu câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé. 

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng được tính từ mép ngoài tường bên này đến mép tường ngoài bên kia, theo từ vựng chuyên ngành được hiểu là phần phủ bì công trình xây dựng. Diện tích được quy định trong giấy phép xây dựng và phê duyệt trong quy hoạch. 

Trong diện tích xây dựng còn bao gồm cả diện tích tim tường, diện tích thông thủy, diện tích các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở và diện tích phụ. Chính vì thế mà chúng ta có thể hiểu diện tích xây dựng bao gồm cả diện tích sàn.

Diện tích sàn là gì?

• Đây là tổng diện tích sàn bao gồm cả ban công của tất cả các tầng mà bạn xây dựng. Mục đích tính diện tích sàn xây dựng là để xác định giá xây dựng của công trình.
• Diện tích sàn của nhà ở bao gồm diện tích sàn của tất cả các tầng không có mái che. Khi tính toàn diện tích sàn, bạn cần phải thực hiện kỹ lưỡng để không bị chênh lệch và thiệt hại về tài chính.

Cách phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng?

Diện tích sàn và diện tích xây dựng được phân biệt như sau:

Diện tích xây dựng tính từ mép tường bên này đến mép tường bên kia của mảnh đất. Diện tích sàn tính là tổng diện tích sàn được xây dựng của tất cả các tầng, bao gồm tầng mái, sàn tầng kỹ thuật, tầng hầm, tầng nửa, tầng tum. Ngoài ra có thể tính diện tính hành lang và ban công vào diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng.

Trước khi xây dựng cần phải tính toán chính xách dựa trên diện tích sàn, tổng diện tích xây dựng để chủ đầu tư và nhà thầu nắm rõ thông số và đưa ra giá thầu phù hợp. 

Quy định tính diện tích xây dựng và diện tích sàn

Ngoài việc hiểu rõ về khái niệm, cách phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng thì bạn cũng cần biết các quy định về cách tính diện tích. Những quy định này cần tuân thủ quy định kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị. 

Quy định tính diện tích xây dựng

• Diện tích sử dụng: với nhà có nhiều căn hộ như chung cư thì diện tích sử dụng là diện tích riêng biệt của mỗi căn hộ cộng với phần diện tích sử dụng chung.
• Diện tích các phòng: tính theo kích thước thông thủy trừ bề dày tường, vách, cột  nhưng không được trừ bề dày của lớp ốp trát tường.
• Diện tích ở: tính tổng diện tích các phòng chính bao gồm phòng ở, các tủ tường và phần dưới cầu thang được xây dựng trong phòng.
• Diện tích phụ: tổng diện tích các phòng phụ gồm bếp, phòng vệ sinh, nhà kho, ban công, hành lang.

Quy định tính diện tích sàn

Diện tích sàn xây dựng của tầng nào thì được tính vào diện tích sàn xây dựng của tầng đó. Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của các tường bao thuộc tầng. Tổng diện tích sàn của ngôi nhà là tổng diện tích sàn của các tầng.

Sự khác nhau trong cách tính diện tích sàn và xây dựng

Công thức tính đối với 2 loại diện tích này có sự khác nhau rõ rệt.

Diện tích sàn: Diện tích sàn sử dụng + diện tích các phần móng, sân, tầng hầm, mái.

Diện tích xây dựng: Đối với tổng diện tích xây dựng thì có nhiều hạng mục cần tính riêng biệt:

• Diện tích sàn từng tầng được được tính bằng 100% diện tích mái tầng đó. Diện tích móng tính bằng 50 – 75 % diện tích một sàn theo đơn giá xây thô. Diện tích bể nước tính 60 – 70 % diện tích mặt bằng một sàn theo đơn giá xây thô.
• Phần mái ngói có làm trần giả tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái. Mái ngói đổ sàn bê tông rồi mới lợp thêm ngói tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái. Mai tôn của nhà tầng tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
• Sân thượng có mái che tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn. Sân thượng, ban công không có mái che tính 50% diện tích mặt bằng sàn. Tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn nếu có dàn bê tông, sắt trang trí.

Một số lưu ý về cách tính diện tích xây dựng nhà ở

Khi xây dựng một căn nhà nào đó, gia chủ cần phải tính toán tỉ mỉ chi tiết diện tích của phần đất sử dụng cũng như diện tích sàn để làm thông số tính chi phí làm nhà. Sau đây là một số lưu ý về diện tích giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn về cách tính để cân đối báo giá xây dựng.

Diện tích xây dựng là tổng diện tích của tất cả các tầng bao gồm tầng hầm, tầng bán hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái, do đó tầng hầm cần được tính vào diện tích xây dựng.

Theo quy định của Bộ Xây dựng, diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao quanh và diện tích mặt bằng lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói. Vì vậy chủ đầu tư cần tính cầu thang và diện tích sàn xây dựng. 

Các quy định về diện tích xây dựng nhà ở theo tiêu chuẩn

Quyết định số 04/2008 BXD quy định diện tích tối thiểu xin giấy phép xây dựng:

Quy hoạch lô đất sử dụng

Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

Kích thước lô đất xây dựng

Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

• Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
• Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
• Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
• Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
• Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
• Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.

Chiều dài tối đa dãy nhà

Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.”

Xem thêm: Quy định chiều cao nhà 2 tầng, 3 tầng, 1 tầng theo phong thủy