Quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố bạn nên biết

Trong bối cảnh "tấc đất tấc vàng" tại các đô thị lớn, thiết kế tầng lửng (hay gác lửng) như một giải pháp vàng giúp tối ưu hóa không gian sống cho nhà phố. Tuy nhiên, rất nhiều chủ đầu tư gặp rắc rối pháp lý, thậm chí phải đập bỏ, chỉ vì không nắm rõ quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố. Việc xây dựng tự phát, không theo tiêu chuẩn không chỉ gây mất an toàn mà còn khiến quá trình hoàn công, ra sổ hồng bị đình trệ.

Là chuyên gia với hàng ngàn dự án thiết kế biệt thự, nhà phố đã triển khai, Vinavic hiểu rõ những trăn trở này. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp và làm rõ tất cả những quy định pháp lý quan trọng nhất về diện tích tầng lửng, giúp bạn sở hữu một không gian sống vừa đẹp, vừa hợp pháp.

Tham khảo thêm:

• Nhà 1 tầng có gác lửng thông minh mở rộng không gian sống tiện nghi
• Thiết kế nhà phố 5x20 có tầng lửng kết hợp kinh doanh siêu đẹp
• 35 Mẫu Nhà Có Tầng Hầm Lửng Dẫn đầu Xu Hướng

Tầng lửng là gì? Hiểu đúng bản chất trong thiết kế nhà phố

Tầng lửng (hay còn gọi là gác lửng) là một tầng trung gian nằm bên trong một tầng của ngôi nhà, thường được bố trí nằm giữa tầng trệt (tầng 1) và tầng 2. Trong kiến trúc nhà phố, đặc biệt là những ngôi nhà có hạn chế về chiều cao hoặc số tầng được phép xây dựng, tầng lửng là giải pháp không thể tuyệt vời hơn để tăng diện tích sử dụng.

Chức năng của tầng lửng rất đa dạng: có thể là phòng khách, phòng sinh hoạt chung, phòng làm việc, phòng thờ, hoặc thậm chí là phòng ngủ. Sự linh hoạt này khiến nó trở thành hạng mục được nhiều gia đình ưu tiên. Tuy nhiên, để được công nhận là "tầng lửng" và không bị tính là một tầng lầu chính thức, nó phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về xây dựng.

Quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố MỚI NHẤT

Đây là phần quan trọng nhất mà mọi chủ nhà cần nắm vững. Các quy định này được đưa ra dựa trên các Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà ở và công trình công cộng, cũng như các văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng tại từng địa phương (như Hà Nội, TP.HCM...).

Diện tích tầng lửng được phép xây dựng là bao nhiêu?

Theo các quy định hiện hành, để không bị tính là một tầng riêng biệt và đảm bảo an toàn kết cấu, quy định diện tích tầng lửng phổ biến nhất được áp dụng là:

Diện tích sàn tầng lửng không được vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

Ví dụ, nếu tầng 1 của nhà phố có diện tích sàn xây dựng là 100m2, thì diện tích tối đa cho phép của tầng lửng là 65m2. Con số 65% này được xem là "tỷ lệ vàng" để cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và các tiêu chuẩn về an toàn, phòng cháy chữa cháy (PCCC) và kết cấu.

Việc nắm rõ quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố này là mấu chốt để bạn làm việc với kiến trúc sư và đơn vị thi công, đảm bảo hồ sơ thiết kế được duyệt ngay từ đầu.

Quy định về chiều cao tầng lửng và chiều cao thông thủy

Bên cạnh diện tích, chiều cao cũng là yếu tố bị quản lý chặt chẽ:

• Chiều cao tầng lửng: Thường dao động từ 2.2m đến 2.5m, tối đa không quá 2.8m. Chiều cao này cần đảm bảo người sử dụng đi lại thoải mái mà không bị vướng.
• Chiều cao thông thủy: Không gian bên dưới tầng lửng (tầng trệt) và không gian phía trên tầng lửng (khoảng cách từ sàn tầng lửng lên trần tầng 2) cũng phải đảm bảo sự thông thoáng. Thông thường, chiều cao thông thủy của tầng có chứa tầng lửng phải đủ lớn (ví dụ, 4.5m đến 5.6m) để việc phân chia không gian không gây cảm giác bí bách.

Tầng lửng có được tính vào tổng số tầng của nhà phố không?

Đây là lợi ích lớn nhất khi tuân thủ đúng quy định diện tích tầng lửng:

• KHÔNG TÍNH vào số tầng chính thức: Nếu diện tích tầng lửng của bạn đảm bảo không vượt quá 65% diện tích sàn tầng dưới và tuân thủ các quy định về chiều cao, nó sẽ không bị tính là một tầng lầu. Điều này cực kỳ quan trọng đối với nhà phố bị khống chế số tầng (ví dụ, khu vực chỉ cho phép xây 4 tầng).
• BỊ TÍNH là một tầng lầu: Nếu bạn cố tình xây dựng tầng lửng có diện tích lớn hơn 65% (ví dụ 70% - 80%), khi nghiệm thu và hoàn công, tầng lửng đó sẽ bị coi là một tầng lầu chính thức. Nếu tổng số tầng (bao gồm cả tầng lửng bị tính sai quy định) vượt quá giấy phép xây dựng, bạn sẽ bị xử phạt và buộc phải tháo dỡ.

Tại sao nắm rõ quy định diện tích tầng lửng lại quan trọng đến vậy?

Nhiều gia chủ cho rằng chỉ cần "xây đại" rồi tính sau, nhưng hậu quả của việc coi thường quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố là vô cùng nghiêm trọng. Đây không chỉ là những quy định trên giấy tờ mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và giá trị tài sản của bạn.

Tránh vi phạm pháp lý và xử phạt trong xây dựng

Đây là rủi ro thấy rõ nhất. Xây dựng sai phép, cơi nới diện tích tầng lửng vượt quá quy định sẽ dẫn đến:

• Bị xử phạt hành chính: Mức phạt có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.
• Buộc tháo dỡ phần vi phạm: Đây là tổn thất lớn nhất, gây lãng phí chi phí xây dựng, thời gian và công sức.
• Không thể hoàn công và ra sổ hồng: Đây là "án tử" cho giá trị pháp lý của ngôi nhà. Một công trình không có sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) sẽ rất khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng sau này. Việc xây dựng sai quy định diện tích tầng lửng là một trong những lý do phổ biến nhất khiến hồ sơ hoàn công bị trả về.

Đảm bảo an toàn kết cấu và phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Quy định 65% không phải ngẫu nhiên mà có. Nó được tính toán dựa trên khả năng chịu tải của kết cấu. Việc tăng diện tích tầng lửng đồng nghĩa với việc tăng tải trọng (tĩnh tải và hoạt tải) lên hệ thống móng, cột, dầm của tầng trệt. Nếu không được tính toán kỹ từ đầu, việc cơi nới có thể gây nứt, lún, thậm chí sập đổ, vô cùng nguy hiểm.

Ngoài ra, diện tích và chiều cao tầng lửng ảnh hưởng trực tiếp đến đường thoát nạn và giải pháp PCCC. Một tầng lửng quá lớn, quá thấp có thể cản trở việc thoát hiểm khi có sự cố.

Tối ưu hóa chi phí và không gian sử dụng hiệu quả

 Thay vì xây vượt phép rồi bị đập bỏ, việc tuân thủ quy định diện tích tầng lửng (dưới 65%) cho phép bạn có thêm một không gian quý giá mà không tốn chi phí xin phép thêm một tầng. Kiến trúc sư giỏi sẽ biết cách tối ưu hóa từng mét vuông trong phạm vi 65% đó để tạo ra một không gian đẹp, thoáng đãng và đa năng.

Giải pháp thiết kế tầng lửng nhà phố ĐẸP, ĐÚNG LUẬT từ Vinavic

Tuân thủ quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố không có nghĩa là bạn phải bỏ tính thẩm mỹ. Tại Vinavic, chúng tôi coi đây là một bài toán sáng tạo. Với kinh nghiệm dày dặn, các kiến trúc sư của chúng tôi luôn có giải pháp để cân bằng giữa công năng, thẩm mỹ và pháp lý.Ý tưởng bố trí công năng cho tầng lửng nhà phố

Với diện tích 65% sàn, bạn hoàn toàn có thể bố trí các không gian tuyệt vời:

• Phòng khách: Đây là lựa chọn phổ biến, tạo sự trang trọng và riêng tư, tách biệt với khu vực bếp ăn bên dưới.
• Phòng làm việc hoặc thư viện: Tận dụng sự yên tĩnh của tầng lửng để tạo góc làm việc lý tưởng.
• Phòng sinh hoạt chung/Phòng giải trí: Nơi cả gia đình quây quần xem phim, đọc sách.
• Phòng thờ: Đặt phòng thờ trên tầng lửng đảm bảo sự trang nghiêm và tách biệt.

Để có thêm nhiều ý tưởng, bạn có thể tham khảo các mẫu thiết kế nhà phố đẹp đã được Vinavic thực hiện.

Lưu ý vàng khi thiết kế cầu thang cho tầng lửng

Cầu thang là "xương sống" kết nối tầng lửng. Một sai lầm phổ biến là làm cầu thang quá lớn, chiếm dụng diện tích tầng trệt. Khi thiết kế, cần lưu ý:

• Vị trí: Đặt ở vị trí gọn gàng, không cản trở lối đi chính.
• Kiểu dáng: Ưu tiên cầu thang thẳng, cầu thang chữ L áp sát tường, hoặc cầu thang xoắn ốc (nếu không gian quá hẹp) để tiết kiệm diện tích.
• Độ dốc và an toàn: Phải đảm bảo độ dốc vừa phải, có tay vịn chắc chắn, đặc biệt nếu nhà có người già và trẻ nhỏ.

Ánh sáng và thông gió: Giải pháp cho tầng lửng không bí bách

Do nằm trung gian, tầng lửng dễ bị tối và ngột ngạt. Giải pháp của chúng tôi là ưu tiên thiết kế không gian mở. Thay vì xây tường gạch đặc, hãy sử dụng vách kính, lam gỗ, hoặc lan can thoáng. Quan trọng nhất, hãy kết hợp với giếng trời (thông tầng) để đưa ánh sáng tự nhiên và không khí trong lành len lỏi vào không gian tầng lửng.

Những sai lầm phổ biến khi tự ý xây dựng tầng lửng nhà phố

Từ kinh nghiệm xử lý các công trình cần cải tạo, Vinavic đã tổng kết những sai lầm mà nhiều gia chủ tự ý thi công thường mắc phải, xuất phát từ việc không hiểu rõ quy định diện tích tầng lửng:

1. Cố tình xây dựng "vượt rào" 65%: Đây là sai lầm phổ biến và nguy hiểm nhất, như đã phân tích, dẫn đến hậu quả pháp lý nặng nề.
2. Không tính toán kết cấu chịu lực: Chỉ đơn giản là đúc thêm một tấm sàn mà không gia cố móng, cột bên dưới. Về lâu dài, điều này cực kỳ nguy hiểm cho sự an toàn của cả gia đình.
3. Làm chiều cao quá thấp: Vì muốn "tiết kiệm" chiều cao tổng thể, nhiều người làm tầng lửng chỉ cao 1.8m - 2m, tạo cảm giác đè nén, ngột ngạt và vi phạm tiêu chuẩn PCCC.
4. Thi công sau khi đã hoàn công (Cơi nới trái phép): Một số nhà "lách luật" bằng cách xây đúng phép để hoàn công ra sổ, sau đó mới tự ý cơi nới thêm tầng lửng. Hành vi này là vi phạm trật tự xây dựng, khi bị phát hiện vẫn sẽ bị xử phạt và buộc tháo dỡ.

Vinavic - Đồng hành cùng bạn kiến tạo không gian nhà phố tối ưu

Việc xây dựng một ngôi nhà là tâm huyết của cả đời người. Đừng để những sai lầm không đáng có về quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố làm ảnh hưởng đến tài sản và sự an toàn của bạn. Tầng lửng là một hạng mục kiến trúc phức tạp, đòi hỏi sự cân bằng giữa Sáng tạo - Kỹ thuật - Pháp lý.

Tại Vinavic, chúng tôi có đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư pháp lý am hiểu sâu sắc các quy định xây dựng tại từng địa phương. Chúng tôi cam kết:

• Tư vấn chính xác các quy định diện tích tầng lửng áp dụng cho khu đất của bạn.
• Cung cấp giải pháp thiết kế tối ưu 100% không gian trong phạm vi 65% cho phép.
• Đảm bảo hồ sơ thiết kế chuẩn pháp lý, được duyệt nhanh chóng.
• Giám sát thi công đúng bản vẽ, đảm bảo an toàn kết cấu tuyệt đối.

Nếu bạn đang có ý định xây nhà phố và quan tâm đến giải pháp tầng lửng, hãy liên hệ ngay với Vinavic. Chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những tư vấn chuyên sâu, miễn phí để biến ý tưởng của bạn thành hiện thực một cách đẹp và chuẩn nhất.

Công ty cổ phần Kiến trúc Vinavic Việt Nam

• Hà Nội: Zone 4.2, Tháp B1, Tòa Roman Plaza, Tố Hữu, Đại Mỗ, Hà Nội.
• Xưởng nội thất: Điếm số 8, Phương Trạch, Vĩnh Ngọc, Đông Anh Hà Nội
• Hotline/zalo: 0975678930
• Hỗ trợ kỹ thuật: 02462533794