Quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà ở 2024

Thi công một công trình xây dựng nhà ở, người dân phải đáp ứng các điều kiện về xây dựng như chiều cao, độ rộng, số tầng cho phép. Vậy hiện nay theo pháp luật quy định về số tầng cấp phép xây dựng tối đa là bao nhiều tầng? Chiều cao được phép xây nhà là bao nhiêu. Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây.

Giấy phép xây dựng quy định số tầng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý rất quan trọng đối với mỗi công trình trước khi khởi công để làm cơ sở xác định hành vi pháp luật về xây dựng. Giấy phép xây dựng được quy định rõ tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 như sau:

“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.” Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, giấy phép xây dựng gồm những loại sau:

1. Giấy phép xây dựng mới
2. Giấy phép sửa chữa, cải tạo
3. Giấy phép di dời công trình
4. Giấy phép xây dựng có thời hạn (là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng 

Hiện nay, quy định về cấp phép số tầng trong xây dựng tối đa là 4 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng cao. Được phép xây dựng tối đa 5 tầng trong trường hợp vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc xây dựng trên lô đất lớn.

Tuy nhiên, trên thực tế số tầng quy định còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như vị trí nhà ở nông thôn hay thành thị, nhà ở mặt đường hay trong hẻm, nhà khu đô thị hay nhà xây riêng lẻ, cụ thể trong từng trường hợp như sau: 

Số tầng được phép xây nhà trong hẻm dưới 3,5m

Trường hợp vị trí xây nhà có hẻm nhỏ hơn 3,5m thì quy định về số tầng cấp phép xây dựng tối đa là 3 tầng với điều kiện tổng chiều cao căn nhà không được quá 13,6m. Đối với tầng trệt, bạn sẽ không được xây cao quá 3,8m.

Số tầng cấp phép trong đường lộ giới 3,5m - 7m 

• Với độ rộng của lộ giới từ 3,5 đến dưới 7m bạn sẽ được xây nhà với quy mô 3 tầng đối với các trường hợp không có các yếu tố tăng tầng cao.
• Với các nhà có khoảng lùi thì bạn được xây tối đa là 4 tầng khi vị trí xây dựng là nơi thuộc khi vực trung tâm của thành phố hoặc trung tâm quận/ huyện.

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng trong đường lộ giới 7m- 12m

• Khi không có yếu tố tăng tầng cao bạn được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Khi nhà xây dựng thuộc trung tâm quận/ huyện hoặc trung tâm thành phố, hoặc xây dựng trên các lô đất lớn bạn sẽ được phép xây tối đa là 5 tầng.
• Trong trường hợp nhà được xây dựng có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận huyện hoặc xây dựng trên lô đất có diện tích hơn thì bạn sẽ được xây dựng tối đa là 6 tầng.

Số tầng cấp phép xây nhà trong đường lộ giới 12m- 20m

Trường hợp không có yếu tố tăng tầng cao thì quy định số tầng xây dựng bạn chỉ được phép xây nhà tối đa 4 tầng. Nếu vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc xây dựng trên lô đất lớn sẽ được xây tối đa 5 tầng.

• Khi thỏa mãn 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao là nhà xây dựng ở trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận/ huyện hoặc xây trên các lô đất lớn thì gia chủ sẽ được xây nhà tối đa 6 tầng.
• Khi thỏa mãn cả 3 yếu tố tăng tầng (nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, diện tích đất xây dựng lớn) thì bạn sẽ được xây nhà với số tầng cao nhất là 7 tầng.

Yêu cầu về chiều cao tầng trong xây dựng nhà ở

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng còn phụ thuộc vào chiều cao căn nhà. Mỗi loại hình nhà ở lại có chiều cao khác nhau phụ thuộc vào vị trí địa lý quy hoạch và hình dáng căn nhà. 

Chiều cao xây dựng nhà ở liền kề 

• Nhà ở liền kề không được phép xây cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liền kề không được xây cao quá 4 tầng. 
• Chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà.

• Trong một dãy nhà liên kề nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.
• Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.

Quy định chiều cao nhà phố

• Các tuyến đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12m, chiều cao nhà phố được hạn chế theo góc vát 450 (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường).
• Trường hợp các tuyến đường, phố có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12 m, chiều cao nhà phố không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 (không lớn hơn chiều rộng đường).
• Đối với các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 300 (không vượt quá 0,6 lần chiều rộng đường).

Quy định về chiều cao tối đa được phép xây dựng 

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng dựa vào chiều cao nhà tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, theo quy định như sau: 

• Lô đất có diện tích 30- 40 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m)

• Lô đất có diện tích 40- 50 m2, chiều rộng mặt tiền từ 3m- 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 20m)
• Lô đất có diện tích trên 50m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển: chỉ được xây nhà 6 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24m).

Một số lưu ý về quy định số tầng cấp phép xây dựng

Tại một số khu vực nhất định quy định về số tầng cấp phép xây dựng có sự khác biệt so với quy định chung của cơ quan Nhà nước. Bạn cần lưu ý đến vấn đề này để có thể sử dụng đúng quy định, tránh nhầm lẫn khi xây dựng.

• Một số địa phương sử dụng “tầng trệt” để chỉ tầng 1 và tầng (lầu) 1 để chỉ tầng tiếp theo, bên trên tầng trệt. Đối với trường hợp này, trong giấy phép xây dựng, tầng trệt là tầng 1 và tầng 1 sẽ là tầng 2.
• Đối với những khu vực chưa có quy định cụ thể về quy mô công trình, những nhà ở hoặc công trình riêng lẻ thuộc vùng đã được quy hoạch phân khu thì được xem xét theo các quy định chung của tuyến phố. Quy định chung này được xác định theo các công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường.
• Đối với khu đất có mục đích sử dụng không phù hợp với quy hoạch, hoặc không có kế hoạch quy hoạch cụ thể, quy mô của công trình được xem xét dựa vào công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường.

Bài viết trên của Kiến trúc Vinavic đã tổng hợp các quy định về số tầng được phép xây dựng của công trình. Việc tuân thủ nghiêm ngặt những quy định này giúp đảm bảo quá trình thi công xây dựng nhà ở thuận lợi, tránh gặp các vướng mắc về đất đai và pháp lý. 

Xem thêm: Theo quy định xây nhà 1 tầng có phải xin giấy phép không?