Tìm hiểu quy định xây nhà trong ngõ hẻm, khu đô thị 2024

Khi thi công một công trình nhà ở trong ngõ hẻm người dân phải đáp ứng các điều kiện về xây dựng như chiều cao, độ rộng, số tầng cho phép. Vì thế cần phải nắm được các quy định xây nhà trong ngõ, khu đô thị 2024 để có phương án xây dựng phù hợp. 

Tìm hiểu quy định xây nhà trong ngõ hẻm, khu đô thị 2024

Quy định xây nhà trong ngõ bao gồm các quy định về số tầng, chiều cao nhà, độ đua, hình khối kiến trúc, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và quy định về cấp thoát nước, chiếu sáng, công trình điện nhà ở. 

Quy định số tầng xây nhà trong ngõ

Đối với hẻm nhỏ hơn 3,5m

Nếu xây nhà trong ngõ hẻm có diện tích dưới 3,5m thì cá nhân, hộ gia đình được xây dựng nhà ở với số tầng tối đa là 03 tầng, đồng thời đáp ứng điều kiện về tổng diện tích xây dựng. Theo đó diện tích nhà không quá 13,6m và xây nhà 2 tầng không được cao quá 3,8m. 

Đối nhà ở có lộ giới 3,5m đến 7m

Nhà ở có lộ giới từ 3,5m đến 7m, nếu không có yếu tố tăng chiều cao thì được xây tối đa 3 tầng. Nếu có khoảng lùi và nằm ở trung tâm thành phố thì được xây tối đa 4 tầng.

Nhà trong ngõ có chiều ngang 7m- 12m 

Nhà có chiều ngang từ 7m đến dưới 12m được xây tối đa 4 tầng, trừ trường hợp:

• Nhà ở tại trung tâm khu phố hoặc xây dựng trên lô đất lớn thì được xây tối đa 5 tầng
• Nhà ở có một trong 2 yếu tố tăng chiều cao (có thang máy, gara ô tô, sân thượng) tại trung tâm thành phố thì được xây tối đa 6 tầng

Chiều cao nhà ở liền kề trong ngõ hẻm

• Nhà ở liền kề không được phép xây cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liền kề không được xây cao quá 4 tầng. 
• Chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà.
• Trong một dãy nhà liên kề nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.

Quy định về độ đua khi xây nhà trong ngõ

Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2020, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được phép đua ra khoảng không gian công cộng như sau: Ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m.

Từ độ cao 3,5m (tính từ mặt đất) trở lên, ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng phải đảm bảo các yêu cầu sau:

• Nếu chiều rộng lộ giới nhỏ hơn 4m thì không được phép đua ra
• Nếu chiều rộng lộ giới từ 4m đến 7m thì độ vươn ra tối đa là 0,6m
• Nếu chiều rộng lộ giới lớn hơn 7m thì độ vươn ra tối đa là 1m

Quy định về hình khối, kiến trúc công trình

Hình khối, kiến trúc công trình phải tuân theo các quy hoạch xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật và quy định hiện hành về kiến trúc cảnh quan của khu vực, bao gồm:

• Quy mô, chiều cao, mật độ xây dựng của khu vực.
• Bố cục mặt đứng, mái, cửa sổ, cửa ra vào của công trình.
• Màu sắc, vật liệu sử dụng cho công trình.

Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất

Tại khu vực ngõ hẻm, khu đô thị, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất được quy định cụ thể tại quy định xây dựng nhà ở đô thị. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết, chủ đầu tư cần xin phép cơ quan có thẩm quyền để được xác định mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất.

Quy định về cấp thoát nước

Theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, các công trình cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường trong xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm, khu đô thị cần phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu về an toàn, vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Quy định về chiếu sáng, công trình điện

Các công trình điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc trong ngõ hẻm cần phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu về an toàn, mỹ quan và tiện lợi cho người sử dụng.

• Các công trình điện, chiếu sáng phải được thiết kế, thi công và nghiệm thu theo đúng quy định của pháp luật về an toàn điện, an toàn cháy nổ và các quy định khác có liên quan
• Cần phải được bố trí, lắp đặt đảm bảo an toàn cho người sử dụng, không gây ảnh hưởng đến các công trình khác trong khu vực

Một số câu hỏi thường gặp về quy định xây nhà trong ngõ

Xây nhà trong hẻm cần chú ý gì?

• Nếu diện tích đất dưới 15m2, bạn chỉ được phép xây nhà 1 tầng, chiều cao không quá 8,8m và chiều rộng không quá 3m
• Nếu diện tích đất từ 15m2 đến 36m2, bạn có thể cải tạo nhà theo hiện trạng cũ nhưng không được phép xây mới
• Nếu đất có chiều ngang từ 2-3m, bạn được phép xây nhà 2 tầng, chiều cao không quá 12m
• Nếu đất có chiều ngang lớn hơn 3m, bạn được phép xây nhà 3 tầng, chiều cao không quá 15,6m

Xây nhà trong ngõ không đúng giấy phép có bị xử phạt không?

Theo quy định của pháp luật, người sử dụng bất động sản có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Tuy nhiên, nếu bạn xây dựng nhà ở không đúng giấy phép xây dựng được cấp thì sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào loại công trình xây dựng, đối tượng vi phạm và mức độ vi phạm.

• Nếu bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị sai giấy phép xây dựng được cấp thì bạn có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
• Nếu bạn xây dựng công trình lớn, phức tạp cần phải có dự án đầu tư xây dựng, nhưng bạn xây dựng không đúng với dự án đã được phê duyệt thì bạn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.

Tham khảo thêm: Quy định về số tầng cấp phép xây dựng nhà ở 2023