Các loại hợp đồng xây dựng phổ biến hiện nay ở Việt Nam

Hợp đồng xây dựng là một thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên tham gia gồm có bên giao thầu và bên nhận thầu trong lĩnh vực xây dựng. Nhằm mục đích thực hiện những công việc xây dựng một phần hoặc toàn bộ theo quy định pháp luật ban hành. Bài viết hôm nay của Vinavic sẽ giới thiệu đến các loại hợp đồng xây dựng phổ biến hiện nay. Bạn hãy cùng theo dõi ngay nhé!

>> Xem thêm:

Quy định tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà phố

Cách tính thuế xây dựng nhà ở năm 2025 chính xác nhất

Quy định PCCC nhà 5 tầng mới nhất 2025

Hợp đồng xây dựng là gì?

Hợp đồng xây dựng là loại hợp đồng dân sự phổ biến và phức tạp đối với những dự án lớn với sự tham gia của nhiều bên. Trong đó, có các nhà thầu và bên thứ ba cung cấp các dịch vụ đa dạng liên quan đến quá trình xây dựng.

Những hợp đồng xây dựng đều cần sửa chữa những điều khoản như thời gian thực hiện, chất lượng công trình, phạm vi công việc, yêu cầu tiến độ, điều kiện hoàn thành và những điều khoản về bồi thường, chậm tiến độ hoặc sai sót.

Hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý chứng minh cho sự đồng ý của các bên tham gia, thể hiện tinh thần hợp tác của các bên liên quan.

Đặc điểm của hợp đồng xây dựng

Các bên tham gia:

• Bên giao thầu có thể là chủ đầu tư, đại diện của chủ đầu tư, tổng thầu hoặc nhà thầu chính.
• Bên nhận thầu có thể là tổng thầu hoặc nhà thầu chính nếu bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ nếu bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là một liên danh của các nhà thầu.

Hình thức của hợp đồng:

• Hợp đồng xây dựng được thực hiện dưới dạng văn bản và được ký kết bởi người đại diện có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với các bên tham gia. Trong trường hợp một bên là tổ chức, bên đó cần phải ký tên và đóng dấu theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chung của hợp đồng:

• Tài liệu đi kèm với hợp đồng xây dựng quy định các quyền, nghĩa vụ cơ bản và mối quan hệ của các bên tham gia hợp đồng.

Các loại hợp đồng xây dựng hiện nay

Hợp đồng xây dựng được chia thành các loại theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP dựa trên những tiêu chí như: Hình thức giá, tính chất dự án, mối quan hệ các bên tham gia của dự án.

Hợp đồng theo giá

• Hợp đồng trọn gói: Hợp đồng này thay đổi theo mọi lý do "lời ăn lỗ chịu" điều này đòi hỏi những đơn vị thầu cần tính toán chi tiết, chính xác về vật tư đơn giá và khối lượng việc.
• Hợp đồng theo đơn giá cố định: Giá trong hợp đồng này được giữ cố định và không thay đổi khi thực hiện trừ khi có những trường hợp bất khả kháng.
• Hợp đồng đơn giá điều chỉnh: Đơn giá sẽ dựa trên giá đã điều chỉnh do sự thay đổi giá cả nhân với khối lượng công việc tương ứng được điều chỉnh.
• Hợp đồng theo giá kết hợp: Loại hợp đồng này kết hợp giữa nhiều loại giá hợp đồng khác nhau để phù hợp với đặc tính của từng loại công việc trong hợp đồng.
• Hợp đồng theo thời gian: Hợp đồng này giá được xác định dựa trên thù lao cho chuyên gia, phí ngoài thù lao và thời gian làm việc tính theo ngày, giờ, tuần hoặc tháng.

Theo tính chất dự án

• Hợp đồng tư vấn xây dựng, hay hợp đồng tư vấn.
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình, hay hợp đồng thi công xây dựng.
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ, hay hợp đồng cung cấp thiết bị.
• Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công.
• Hợp đồng chìa khóa trao tay.

Theo mối quan hệ các bên tham gia

• Hợp đồng thầu chính là thỏa thuận được thực hiện giữa chủ đầu tư và nhà thầu chính hoặc tổng thầu.
• Hợp đồng thầu phụ là thỏa thuận giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu và nhà thầu phụ.
• Hợp đồng giao khoán nội bộ là thỏa thuận giữa bên giao thầu và bên nhận thầu, thường liên quan đến các tổ chức hoặc cơ quan nội bộ.
• Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài là thỏa thuận giữa một bên là nhà thầu nước ngoài và một bên là nhà thầu hoặc chủ đầu tư trong nước.

Nguyên tắc ký các loại hợp đồng trong xây dựng

Theo luật xây dựng 2014 và nghi định 37/2015/NĐ-CP nguyên tắc ký hợp đồng xây dựng gồm:

• Bình đẳng, tự nguyện, tuân thủ pháp luật đạo đức xã hội và hợp tác.
• Đảm bảo có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận.
• Đàm phán hợp đồng và hoàn thành lựa chọn nhà thầu.
• Nếu bên nhận thầu là liên doanh nhà thầu cần thỏa thuận liên doanh và các thành viên phải ký tên đóng dấu và hợp đồng xây dựng trừ khi có thỏa thuận khác.
• Bên nhận thầu phải đáp ứng điều kiện năng lực hành nghề và hoạt động theo quy định của pháp luật xây dựng. Đối với nhà thầu liên danh, việc phân chia khối lượng công việc phải phù hợp với năng lực của từng thành viên. Đối với nhà thầu chính nước ngoài, phải cam kết thuê nhà thầu phụ trong nước khi cần.
• Chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu chính nhưng nội dụng cần đảm bảo sự đồng bộ thống nhất.
• Tổng thầu nhà thầu chính có thể ký hợp đồng cùng nhà thầu phụ nhưng những hợp đồng này cẩn đảm bảo đồng bộ và thống nhất.
• Đơn giá ký hợp đồng không được vượt quá mức giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán trừ khi có sự cho phép từ người có thẩm quyền.

Nội dung các loại hợp đồng thi công xây dựng

Hợp đồng xây dựng gồm có những nội dung chính sau:

a) Căn cứ pháp lý áp dụng;

b) Ngôn ngữ áp dụng;

c) Nội dung và khối lượng công việc;

d) Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;

đ) Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;

e) Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng;

g) Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;

h) Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;

i) Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;

k) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;

1) Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;

m) Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;

n) Rủi ro và bất khả kháng;

o) Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;

p) Các nội dung khác.

2. Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng ngoài các nội dung quy định tại khoản 1

Điều này còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.

3. Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. 

Hiệu lực của các hình thức hợp đồng xây dựng

• Người ký hợp đồng xây dựng cần có đủ năng lực hành vi dân sự và tuân theo đúng quy định pháp luật.
• Đảm bảo nguyên tắc ký hợp đồng xây dựng quy định theo Điều 138 Khoản 2 của Luật Xây dựng năm 2014.
• Bên nhận thầu cần có đủ năng lực, điều kiện hoạt động và năng lực hành nghề xây dựng theo quy định.
• Hợp đồng xây dựng có hiệu lực chính là thời điểm ký hợp đồng hay thời điểm cụ thể khác được thoả thuận bởi các bên.

Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng (Nghị định 37/2015/NĐ-CP)

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự,

b) Đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 của Nghị định này.

c) Hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia. Trong trường hợp một bên là tổ chức, bên đó phải ký tên và đóng dấu theo quy định.

Lời kết

Trong bối cảnh xây dựng đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, việc hiểu rõ về hợp đồng xây dựng là điều rất quan trọng. Từ hợp đồng thầu chính và thầu phụ mỗi hợp đồng đều mang lại điều kiện và trách nhiệm riêng biệt.

Bằng cách tuân thủ các nguyên tắc và quy định pháp luật, các bên tham gia có thể đảm bảo tính hợp tác và công bằng trong quá trình xây dựng.

>> Xem thêm:

Luật xây dựng nhà giáp ranh quy định như thế nào?

Mẫu thông báo khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mới nhất

Các lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2025