Có được xây nhà trên đất nông nghiệp hay không?

Việc xây dựng trên đất nông nghiệp hiện đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Bởi vì, đất nông nghiệp là loại đất có giá trị kinh tế cao, có thể dùng để trồng trọt, chăn nuôi hoặc xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành quy định chặt chẽ về việc xây dựng trên đất nông nghiệp. Do đó, nhiều người băn khoăn không biết có được xây nhà trên đất nông nghiệp hay không? Bài viết này sẽ cung cấp thông tin giải đáp thắc mắc trên.

Có được xây nhà trên đất nông nghiệp hay không?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất được phân thành hai loại chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó, đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Đối với đất ở, Luật Đất đai năm 2013 quy định đất ở là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là không được phép. 

Đất nông nghiệp có được xây nhà tạm không?

Theo quy định của pháp luật, đất nông nghiệp được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hay sử dụng vào mục đích công cộng có liên quan đến sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Việc xây dựng nhà tạm trên đất nông nghiệp là một trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích. Tuy nhiên, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của nhà tạm mà có thể được coi là hành vi vi phạm hành chính hoặc không.

Trường hợp nhà tạm được phép xây dựng trên đất nông nghiệp

• Nhà tạm được xây dựng để phục vụ cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Ví dụ như: nhà tạm để ở, nhà tạm để chứa dụng cụ, máy móc, vật tư phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

• Nhà tạm được xây dựng để phục vụ cho các mục đích công cộng có liên quan đến sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Ví dụ như: nhà tạm để làm văn phòng, nhà tạm để làm kho chứa, nhà tạm để làm trạm bơm, nhà tạm để làm trạm biến áp,...

Trường hợp nhà tạm không được phép xây dựng trên đất nông nghiệp

• Nhà tạm được xây dựng để ở, sinh hoạt.

• Nhà tạm được xây dựng để kinh doanh, buôn bán.

• Nhà tạm được xây dựng để làm các công trình kiên cố, không phù hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Tham khảo thêm: Hỏi đáp: Đất vườn có được xây nhà không?

Xây nhà trên đất nông nghiệp có bị phạt không?

Cụ thể, theo quy định tại Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định mức phạt xây nhà trên đất nông nghiệp cụ thể như sau:

•  Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta.

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta.

• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 1 héc ta đến dưới 3 héc ta.

• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên.

Ngoài ra, người có hành vi vi phạm còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trong trường hợp không thể khôi phục lại tình trạng ban đầu thì phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì cần phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Các điều kiện để được xây nhà trên đất nông nghiệp

Để được xây dựng trên đất nông nghiệp, các công trình phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Điều kiện về mục đích sử dụng đất

• Các công trình xây dựng trên đất nông nghiệp phải phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Điều này có nghĩa là các công trình này không được sử dụng cho mục đích khác như kinh doanh, dịch vụ hay nhà ở cho người ngoài ngành nông nghiệp.

Điều kiện về diện tích đất

• Theo quy định của Luật Đất đai 2013, diện tích tối thiểu để được xây dựng trên đất nông nghiệp là 0,5 ha. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, Chính phủ có thể quyết định cho phép xây dựng trên diện tích nhỏ hơn nếu có lý do chính đáng.

Điều kiện về vị trí đất

• Các công trình xây dựng trên đất nông nghiệp phải nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Ngoài ra, vị trí của các công trình cũng phải đảm bảo không gây ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan và an toàn cho người và tài sản.

Các giấy tờ cần thiết khi xin phép xây dựng trên đất nông nghiệp

Để được xây dựng trên đất nông nghiệp, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Đây là giấy tờ chứng minh chủ sở hữu hoặc người được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đối với đất nông nghiệp, giấy chứng nhận này thường là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp.

Giấy phép xây dựng

• Giấy phép xây dựng là giấy tờ cần thiết để chứng minh việc xây dựng công trình được phép theo quy định của pháp luật. Để có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần phải nộp đầy đủ hồ sơ và thực hiện các thủ tục theo quy định.

Giấy chứng nhận quy hoạch

• Giấy chứng nhận quy hoạch là giấy tờ chứng minh rằng vị trí của công trình xây dựng đã được bố trí trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Giấy phép khai thác nước dưới đất

• Nếu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp cần sử dụng nước dưới đất, chủ đầu tư cần có giấy phép khai thác nước dưới đất do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp.

Thủ tục và thời gian xin phép xây dựng trên đất nông nghiệp

Việc xin phép xây dựng trên đất nông nghiệp được thực hiện theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, thủ tục xây nhà trên đất nông nghiệp gồm có các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết như đã được liệt kê ở phần trước. Nếu hồ sơ không đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu bổ sung trong vòng 15 ngày.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chủ đầu tư cần nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của địa phương nơi có đất nông nghiệp để xin cấp giấy phép xây dựng.

Bước 3: Kiểm tra và xác nhận hồ sơ

• Cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra và xác nhận tính hợp lệ của hồ sơ. Trong vòng 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan này sẽ có văn bản xác nhận hoặc không xác nhận tính hợp lệ của hồ sơ.

Bước 4: Thẩm định hồ sơ

• Nếu hồ sơ được xác nhận là hợp lệ, cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và có văn bản xác nhận hoặc không xác nhận tính phù hợp của hồ sơ.

Bước 5: Cấp giấy phép xây dựng

• Nếu hồ sơ được thẩm định là phù hợp, cơ quan quản lý đất đai sẽ cấp giấy phép xây dựng trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xác nhận tính phù hợp của hồ sơ.

• Tổng thời gian để hoàn thành các bước trên là khoảng 60 ngày. Tuy nhiên, thời gian này có thể kéo dài nếu cần bổ sung hồ sơ hoặc có yêu cầu khác từ cơ quan chức năng.

Những trường hợp không được xây nhà trên đất nông nghiệp

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc xây dựng trên đất nông nghiệp không được phép trong các trường hợp sau:

• Đất nông nghiệp có diện tích dưới 0,5 ha.

• Đất nông nghiệp đã được phân lô, bán lô, chia lô, tách lô.

• Đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mục đích khác ngoài sản xuất nông nghiệp.

• Đất nông nghiệp nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng không được phép xây dựng.

• Đất nông nghiệp nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được phép xây dựng nhưng không phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt.

Các yếu tố cần lưu ý khi xây dựng trên đất nông nghiệp

Khi xây dựng trên đất nông nghiệp, chủ đầu tư cần lưu ý các yếu tố sau để đảm bảo việc xây dựng được thực hiện đúng quy định và không gây ảnh hưởng đến môi trường:

• Đảm bảo diện tích đất được quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.

• Tuân thủ các quy định về khoảng cách giữa các công trình xây dựng và các công trình khác như đường, kênh, suối, rạch, ao, hồ, đập, đê, bờ sông...

• Không làm thay đổi đặc điểm tự nhiên của đất nông nghiệp như độ dốc, độ thấm, độ bền của đất.

• Đảm bảo an toàn cho người và tài sản trong quá trình xây dựng và sử dụng công trình.

• Thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường và phòng chống ô nhiễm đất, nước, không khí.

• Thực hiện đúng các quy định về bảo vệ cảnh quan và di sản văn hóa, lịch sử trên đất nông nghiệp.

Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là hoàn toàn có thể nhưng phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và thực hiện đúng thủ tục để được cấp giấy phép xây dựng. Ngoài ra, cần lưu ý các yếu tố liên quan đến an toàn, môi trường và bảo vệ cảnh quan khi xây dựng trên đất nông nghiệp. Việc này sẽ đảm bảo cho việc xây dựng được thực hiện đúng quy định và không gây ảnh hưởng đến môi trường và cảnh quan của đất nông nghiệp.