Quy định về diện tích xây dựng nhà ở bạn có thể chưa biết

Quy định diện tích xây dựng nhà ở tối thiểu là 45m2 đối với nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc đô thị. 36m2 đối với nhà ở riêng lẻ trong khu khu dân cư tập trung thuộc nông thôn. Và diện tích xây dựng tối đa không được vượt quá 70% diện tích lô đất xây dựng nhà ở.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở là gì?

Là các quy định của pháp luật về diện tích được phép xây dựng công trình trên lô đất, được tính bằng diện tích sàn xây dựng nhân với hệ số sử dụng đất.

Diện tích xây dựng nhà ở được quy định nhằm đảm bảo các yêu cầu về an toàn, mỹ quan, bảo vệ môi trường và phát triển đô thị. Theo đó, diện tích xây dựng nhà ở được quy định như sau:

Diện tích xây dựng tối thiểu:

• Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong các khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc đô thị, diện tích xây dựng nhà tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải đảm bảo theo quy định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được nhỏ hơn 45m2.

• Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong các khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc nông thôn, diện tích xây dựng tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải đảm bảo theo quy định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được nhỏ hơn 36m2.

Diện tích xây dựng tối đa:

• Diện tích xây dựng tối đa của nhà ở riêng lẻ được quy định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được vượt quá 70% diện tích lô đất xây dựng nhà ở.

Tại sao cần tuân thủ quy định về diện tích xây dựng nhà ở?

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở là những quy định về tỷ lệ giữa diện tích xây dựng và diện tích đất xây dựng, được quy định trong các văn bản pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng nông thôn. Quy định này nhằm đảm bảo các mục tiêu sau:

• Bảo đảm sự an toàn, ổn định của công trình xây dựng và môi trường xung quanh: Diện tích xây dựng quá lớn sẽ làm tăng tải trọng lên nền móng, dẫn đến nguy cơ sụt lún, đổ vỡ công trình. Ngoài ra, diện tích xây dựng quá lớn cũng làm giảm diện tích cây xanh, sân bãi, không gian công cộng, gây ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh.

• Đảm bảo tính thẩm mỹ, hài hòa của cảnh quan đô thị: Đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất về kiến trúc, cảnh quan đô thị.

• Bảo đảm quyền lợi của người dân và nhà nước: Quy định giúp đảm bảo quyền lợi của người dân trong việc sử dụng đất, đồng thời cũng là cơ sở để nhà nước quản lý, thu thuế đất đai.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở là bao nhiêu?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở được quy định cụ thể dựa trên các yếu tố như vị trí đất xây dựng, loại nhà ở và diện tích lô đất xây dựng. Dưới đây là một số quy định cơ bản về diện tích xây dựng nhà ở:

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại nông thôn

Diện tích xây dựng nhà ở tại nông thôn được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở tại nông thôn là 25m2.

• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở tại nông thôn là 24m2.

• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở tại nông thôn là 12m2.

Điều này có nghĩa là một căn nhà ở tại nông thôn ít nhất phải có diện tích là 24m2 và bao gồm ít nhất một căn phòng với diện tích tối thiểu là 12m2. Ngoài ra, để xây dựng một căn nhà ở tại nông thôn, người chủ đầu tư cũng cần đảm bảo có ít nhất một lô đất có diện tích tối thiểu là 25m2.

Đọc thêm: Luật quy định xây dựng nhà ở nông thôn mới nhất

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị

Tại các khu vực đô thị, quy định về diện tích xây dựng nhà ở sẽ khác so với nông thôn do yêu cầu về đồng bộ, hài hòa và an toàn trong kiến trúc đô thị. Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở tại đô thị là 40m2.

• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở tại đô thị là 36m2.

• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở tại đô thị là 18m2.

Với các quy định này, một căn nhà ở tại đô thị ít nhất phải có diện tích là 36m2 và bao gồm ít nhất một căn phòng với diện tích tối thiểu là 18m2. Các chủ đầu tư cũng được yêu cầu đảm bảo có lô đất với diện tích tối thiểu là 40m2 để xây dựng một căn nhà ở tại đô thị.

Đọc thêm: Quy định xây dựng nhà ở đô thị năm 2024 có gì thay đổi

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở đối với nhà ở riêng lẻ

Đối với những ngôi nhà riêng lẻ, quy định về diện tích xây dựng nhà ở sẽ còn phức tạp hơn do có nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến diện tích xây dựng. Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở đối với nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở là 40m2 (đối với nông thôn) hoặc 80m2 (đối với đô thị).

• Diện tích tối đa của nhà ở riêng lẻ không vượt quá 50% diện tích lô đất.

• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở là 30m2 (đối với khu vực có chiều cao trên 5 tầng) hoặc 60m2 (đối với khu vực có chiều cao dưới 5 tầng).

• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở là 12m2.

Với các quy định này, một ngôi nhà riêng lẻ sẽ cần có ít nhất diện tích 30m2 (đối với khu vực có chiều cao trên 5 tầng) hoặc 60m2 (đối với khu vực có chiều cao dưới 5 tầng). Tuy nhiên, diện tích này không được vượt quá 50% diện tích lô đất. Ngoài ra, người chủ đầu tư cũng cần đảm bảo có ít nhất một căn phòng với diện tích tối thiểu là 12m2 để đáp ứng nhu cầu về phòng ngủ.

Các quy định về mật độ xây dựng cho nhà ở

Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích xây dựng của công trình so với diện tích đất. Việc quy định mật độ xây dựng cho nhà ở là cách để kiểm soát số lượng và diện tích các công trình xây dựng trên một khu vực nhất định.

Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, mật độ xây dựng cho nhà ở được quy định như sau:

• Đối với khu vực nông thôn: Tối đa là 60% diện tích đất.

• Đối với khu vực đô thị: Tối đa là 70% diện tích đất.

Điều này có nghĩa là trong một lô đất có diện tích 100m2, người chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng công trình với diện tích không quá 60m2 (đối với nông thôn) hoặc 70m2 (đối với đô thị). Việc quy định mật độ xây dựng cũng giúp duy trì sự cân bằng giữa các công trình và không gian xanh trong khu vực đô thị, tạo nên một môi trường sống thoáng đãng và an toàn cho người dân.

Quy định về vị trí xây dựng nhà ở

Việc quy định vị trí xây dựng nhà ở trên đất là rất quan trọng để đảm bảo tính an toàn và thẩm mỹ cho cả công trình và môi trường xung quanh. Các quy định về vị trí xây dựng nhà ở trên đất bao gồm:

• Các công trình xây dựng không được xây dựng trên khu vực cấm xây dựng, gồm các khu vực có nguy cơ sạt lở, lũ lụt, cháy nổ hoặc ô nhiễm.

• Khoảng cách từ các công trình xây dựng tới các biên giới của lô đất phải đảm bảo an toàn cho việc di chuyển và phòng cháy chữa cháy.

• Việc xây dựng nhà ở trong khu vực có nguy cơ thiên tai cần được xem xét cẩn thận để đảm bảo tính an toàn cho người sử dụng.

Quy định về khoảng cách xây dựng nhà ở

Khoảng cách giữa các công trình xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 7, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy, nổ cho nhà và công trình (QCVN 06:2020/BXD). Theo đó, khoảng cách giữa các công trình xây dựng nhà ở được xác định theo chiều cao của công trình và được sắp xếp như sau:

• Khoảng cách giữa cạnh dài của các công trình phải đảm bảo ≥ 1/2 chiều cao công trình nhưng không được nhỏ hơn 7 m;

• Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo ≥ 1/3 chiều cao công trình nhưng không được nhỏ hơn 4 m.

Ví dụ:

• Một công trình nhà ở có chiều cao 10 m thì khoảng cách giữa cạnh dài của công trình này với công trình liền kề phải đảm bảo ≥ 5m và khoảng cách giữa đầu hồi của công trình này với đầu hồi của công trình liền kề phải đảm bảo ≥ 3,3 m.

• Một công trình nhà ở có chiều cao 20m thì khoảng cách giữa cạnh dài của công trình này với công trình liền kề phải đảm bảo ≥ 10m và khoảng cách giữa đầu hồi của công trình này với đầu hồi của công trình liền kề phải đảm bảo ≥ 6,6 m.

Ngoài ra, đối với các công trình nhà ở có chiều cao từ 46m trở lên, khoảng cách giữa cạnh dài của các công trình phải ≥ 25m và khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dải của công trình khác phải đảm bảo ≥ 15 m.

Ngoài các quy định trên, khoảng cách giữa các công trình xây dựng nhà ở còn phải tuân thủ các quy định sau:

• Khoảng cách giữa các công trình xây dựng nhà ở phải đảm bảo an toàn cho người và tài sản trong trường hợp xảy ra cháy, nổ.

• Khoảng cách giữa các công trình xây dựng nhà ở phải đảm bảo tầm nhìn, ánh sáng và thông gió cho các công trình.

• Khoảng cách giữa các công trình xây dựng nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.

Một số lưu ý của quy định về diện tích xây dựng nhà 

Diện tích xây dựng nhà là một trong những yếu tố quan trọng cần được quan tâm khi xây dựng nhà ở. Quy định về diện tích xây dựng nhà ở được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật của Nhà nước.

Tìm hiểu kỹ các quy định về diện tích xây dựng nhà ở

Trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, bạn cần tìm hiểu kỹ các quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại khu vực mình sinh sống. Các quy định này có thể được quy định tại các văn bản pháp luật như:

• Luật Xây dựng năm 2014

• Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ

• Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng

Lựa chọn lô đất có diện tích phù hợp

• Diện tích lô đất là một trong những yếu tố quyết định diện tích xây dựng nhà ở. Do đó, bạn cần lựa chọn lô đất có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng và các quy định về diện tích xây dựng nhà ở.

Tuân thủ các quy định về diện tích xây dựng

Bạn cần tuân thủ các quy định về diện tích xây dựng nhà ở khi tiến hành xây dựng. Việc xây dựng nhà ở vượt quá diện tích cho phép có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị được quy định tại Điều 24, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, diện tích xây dựng nhà ở tối thiểu được quy định như sau:

• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m: Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2; bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m; chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.

• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m: Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2; bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m; chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.

Ngoài các quy định chung về diện tích xây dựng nhà ở, đối với nhà ở riêng lẻ còn có một số quy định riêng như sau:

• Diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất ở không được vượt quá giới hạn diện tích xây dựng tối đa được phép xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt.

• Diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất ở không được vượt quá 70% tổng diện tích lô đất.

• Chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ được xác định theo quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt.

Lựa chọn đơn vị thiết kế, thi công uy tín

• Để đảm bảo diện tích xây dựng nhà ở đúng với quy định, bạn nên lựa chọn đơn vị thiết kế, thi công uy tín. Đơn vị này sẽ giúp bạn tính toán chính xác diện tích xây dựng nhà ở và đảm bảo chất lượng công trình.

Việc nắm rõ các quy định diện tích xây dựng nhà ở sẽ giúp bạn đảm bảo được quyền lợi của mình và tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.