Quy trình xây nhà từ móng đến mái chi tiết và đầy đủ nhất 2024

Quy trình xây nhà từ móng đến mái bao gồm 3 bước chính:

Bước 1: Chuẩn bị: Bao gồm các công việc như chọn đất nền, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, dự trù kinh phí, phát quang mặt bằng,...

Bước 2: Thi công: Gồm các bước giám sát thi công và xây dựng phần thô từ móng đến mái như đào móng, làm móng, dựng cột, làm tường bao, dầm sàn, đổ mái.

Bước 3: Nghiệm thu: Là công tác hoàn thiện thi công và bàn giao sử dụng, gồm các hạng mục tô trát tường, đóng trần thạch cao, đi đường ống nước, hệ thống điện, lắp cửa,... 

Các quy trình và thủ tục làm nhà từ mái xuống móng yêu cầu chủ đầu tư phải chuẩn bị cả tiềm lực tài chính cũng như thời gian để hoàn thiện tốt công trình. Nhằm mục đích giúp chủ nhà hiểu rõ trình tự thi công một ngôi nhà từ A đến Z giúp quý vị có thể chủ động sắp xếp công việc trước khi xây dựng mái ấm cho gia đình.

Quy trình chuẩn bị trước khi xây nhà từ móng đến mái

• Chọn đất nền: Chọn diện tích đất phù hợp với nhu cầu sử dụng, vị trí thuận lợi theo phong thuỷ (không bị đường đâm thẳng vào nhà, diện tích lùi xe thông thoáng, hướng nhà hợp mệnh), lý tưởng nhất chiềy rộng bằng ⅔ chiều dài.

• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý và thiết kế xây dựng để xin giấy cấp phép xây nhà. Bộ hồ sơ này sẽ do nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị cho chủ đầu tư chứ không thể tự làm được.

• Tính quy mô xây dựng theo nhu cầu thực tế: Gia chủ bàn bạc kỹ với gia đình quyết định số tầng, số phòng, kinh phí dự trù, tuổi thọ căn nhà,...

• Dự trù kinh phí: Liệt kê toàn bộ các khoản phí cần thanh toán rồi cộng tổng, dự trù thêm 10% tổng thực tế hoặc tìm người lập dự toán bóc tách phí tính hộ. Nên trả lời câu hỏi: hết tiền có thể vay hay huy động ở đây không để tránh tình trạng “vung tay quá trán”.

• Chọn thời điểm xây nhà hợp lý “lấy vợ xem tuổi đàn bà, làm nhà xem tuổi đàn ông", tránh làm nhà vào mùa mưa bão ảnh hưởng tiến độ công trình và phát sinh nhiều chi phí, nên làm nhà khoảng tháng 8 - 12 để tết dọn vào.

• Xem phong thuỷ trước khi vẽ thiết kế: Phong thuỷ có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với các dịp hệ trọng của đời người như xây nhà, cưới hỏi,... Tìm các thầy uy tín, tham khảo các công trình nhà ở trước đây của họ rồi hỏi xem hướng nhà hợp bản mệnh, thời điểm khởi công, kết cấu căn nhà,...  

Tham khảo thêm: Cách tính đơn giá xây dựng theo m2 chi tiết nhất 2023 

• Thuê tư vấn thiết kế: Bộ Xây dựng quy định nhà có diện tích hơn 3 tầng >250m2 phải được thiết kế bởi tổ chức hoặc cá nhân có năng lực. Chủ nhà tự thiết kế trong trường hợp này là vi phạm pháp luật. Ngoài ra, thuê người có năng lực thiết kế nhà giúp tiết kiệm thời gian và công sức, dễ hình dung nhà trên bản vẽ. 

• Khảo sát địa chất công trình: Để đảm bảo kết cấu móng nhà không bị sụt lún, nứt gãy sau này. Nhà hơn 3 tầng có diện tích >250m2 phải thuê nhà thầy có năng lực giám sát và chứng chỉ chuyên môn.

• Chuẩn bị mặt bằng: Phá dỡ nhà cũ, làm lán xây nhà chuẩn bị cho công nhân, bạt phủ, hàng rào che chắn trước khi thi công.

• Chọn nhà thầu: Lựa chọn hợp tác với những nhà thầu có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh năng lực, khả năng tài chính và tư cách pháp nhân. Có thể tham khảo dịch vụ xây nhà và thi công trọn gói ở nhiều bên, rồi tham khảo giá cả để ước toán được kinh phí hợp lý với năng lực tài chính cá nhân.

• Tư vấn thiết kế kết cấu và hồ sơ kỹ thuật: Là công việc giữa kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng, thiết kế nên bản vẽ cấu tạo, chi tiết cố thép gia cường cho các cấu kiện dầm, sàn, cột, móng,..., bản vẽ chi tiết điện nước, hệ thống ngầm nhằm đảm bảo khả năng chịu lực của ngôi nhà.

• Ký hợp đồng thi công với nhà thầu: Có 3 hình thức - khoán trọn gói (chủ nhà chỉ giám sát), khoán phần thô và nhân công hoàn thiện (chủ nhà tự chọn vật tư), và khoán nhân công (chủ nhà tự cung ứng vật tư). Chú ý các mục sau khi ký hợp đồng thi công:

  • Tiến độ

  • Chất lượng vật tư

  • Giá trị hợp đồng

  • Tiến độ thanh toán

  • Khoản phí phát sinh và cách giải quyết

  • Chế độ giám sát

  • Phạt vi phạm hợp đồng 

  • Bảo hành 

Quy trình thi công công trình từ móng đến hoàn thiện  

Thủ tục xin cấp hồ sơ trước khi xây phần thô móng và mái

• Giao nộp ngày khởi công đến cơ quan nhà nước: 

  • Pháp luật quy định chủ đầu tư phải thông báo ngày khởi công tới cơ quan cấp phép trước 7 ngày. 

  • Nếu chủ nhà đảm bảo nộp đủ các loại giấy tờ xin phép xây dựng thì thông thường sẽ nhận được giấy cấp phép xây nhà trong vòng 10 - 20 ngày.

• Khảo sát công trình lân cận:

  • Nếu có ý định thi công xây nhà xen kẽ các công trình đang trong giai đoạn thi công khác, chủ đầu tư nên nhờ nhà thầu lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận để có thể khiếu nại được sau này nếu có tai nạn nào xảy ra.

  • Trước khi lập sơ đồ, đo vẽ cần có sự xác nhận của các bên công trình đang thi công dở bên cạnh.

• Giám sát thi công: 

  • Giám sát công trình là người đảm bảo chất lượng công trình đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và thiết kế, đồng thời tư vấn cho chủ nhà cách giảm thiểu chi phí và quản lý vật tư hiệu quả. 

  • Gia chủ có thể tự giám sát nếu có đủ năng lực và kinh nghiệm mua nhà, sửa nhà. 

  • Ngoài ra, để tiết kiệm thời gian, công sức và bảo đảm ít phát sinh chi phí nhất, chủ nhà nên thuê đơn vị có trình độ giám sát rồi kiểm tra lại mỗi ngày qua nhật ký thi công. 

Tham khảo thêm: Giá vật liệu xây dựng hiện nay tăng hay giảm trong năm 2023 

Quy trình xây dựng phần thô từ móng đến mái 

Quy trình đổ móng 

Có 4 loại móng phổ biến khi xây dựng: móng đơn, móng cọc, móng băng và móng bè mỗi loại móng áp dụng các bước thi công khác nhau.

Các bước thi công móng đơn:

• Định nghĩa: Móng đơn (móng cốc) có giá thành rẻ nhất so với mặt bằng các loại móng khác, thường được sử dụng trong những công trình nhỏ lẻ. Tác dụng chịu lực của móng phụ thuộc vào thành phần cấu tạo hoặc mác bê tông.

• Quy trình thi công móng đơn:

  • Đóng cọc

  • Đào đất làm hố móng

  • Làm phẳng mặt hố móng

  • Đổ bê tông lót móng, kiểm tra cao độ

  • Cắt đầu cọc

  • Gia công cốp pha

  • Tháo cốp pha móng

  • Bảo dưỡng bê tông sau khi đổ móng

Các bước thi công móng cọc:

• Định nghĩa: Là loại móng được dùng phổ biến nhất hiện nay, giải pháp mang lại hiệu quả tối ưu đối với công trình lớn, nền đất yếu. Có 2 loại chính: móng cọc đài thấp và móng cọc đài cao. Cấu tạo móng cọc được ưa thích nhất là bê tông cốt thép, ngoài ra còn có các chất liệu cọc gỗ, cọc thép, cọc hỗn hợp. 

• Quy trình thi công móng cọc bê tông cốt thép:

  • Tính lún móng cọc hoặc ép chịu tải với kỹ thuật ép neo cọc bê tông

  • Ép cọc đại trà

  • Nghiệm thu giai đoạn ép cọc 

Các bước thi công móng băng

• Định nghĩa: Móng thường có một dải dài đứng đơn lẻ hoặc giao nhau hình chữ thập, thiết kế nối các điểm cọc với nhau khiến độ chịu lực lớn, phổ biến nhất là móng bằng bê tông cốt thép. Đây là loại móng nông, xây trên các hố đào trần, sau đó lấp đất lại. Chiều sâu móng từ <2m - 2.5m.

• Quy trình thi công móng băng:

  • Đào đất hố móng 

  • Đổ bê tông lót móng

  • Đổ bê tông móng

  • Xây tường móng

  • Đổ bê tông giằng

  • Thi công bộ phận dưới cốt: bể phốt, hố ga, bể ngầm… dựa vào bản vẽ hố ga thoát nước mưa, bản vẽ bể ngầm,...

  • Nghiệm thu sau khi đóng xong móng

Các bước thi công móng bè

• Định nghĩa: Còn được gọi là móng toàn diện, là loại móng nông sử dụng chủ yếu trên nền đất yếu có chứa tầng hầm, kho, bể vệ sinh, bồn chứa, hồ nước. Móng bè thường được dùng cho các công trình nhà cao tầng kết cấu chịu lực cao.

• Quy trình thi công móng bè:

  • Đào đất làm hố móng

  • Đổ bê tông lót dưới móng

  • Đổ bê tông móng

  • Xây tường móng

  • Đổ bê tông giằng

  • Thi công bộ phận dưới cốt: bể bể phốt, hố ga, bể ngầm,...

Tham khảo thêm: Giải đáp thắc mắc: Xây nhà phần thô gồm những gì? 

Các bước dựng cột, làm tường bao,...

• Xác định vị trí tim trục cột. Vệ sinh chân cột. Kiểm tra vị trí tim trục cột. Đục nhám, vệ sinh thép chờ chân cột.

• Dựng cốt thép cột: Kiểm tra mẫu mã, vị trí, độ dài thép, chiều dài đoạn nối thép.

• Gia công cốp pha cột: Kiểm tra vị trí, kích thước bề mặt ván khuôn cột, dựng ván khuôn thẳng đứng, kín khít. 

• Đổ bê tông cột: Vệ sinh mặt bằng, tưới bám dính trước khi đổ bê tông. Kiểm tra kỹ thuật đổ, dầm bê tông, đầm nén tiêu chuẩn. 

• Tháo dỡ ván khuôn, bảo dưỡng bê tông.

Thi công dầm, sàn xây dựng nhà ở

• Xác định vị trí tim trục dầm, sàn, cao độ: Kiểm tra vị trí tim trục, cao độ dầm, sàn.

• Gia công cốp pha dầm, cốp pha sàn, cốp pha ván khuôn: Kiểm tra vị trí nối thép dầm, kiểm tra bề mặt ván khuôn ép cốp pha có thẳng đứng, khít kín, ổn định không. Đục nhám, vệ sinh mạch ngừng thi công (nếu có).

• Dựng cốt thép dầm, sàn, ván khuôn: Kiểm tra mẫu mã, vị trí, độ dài thép, chiều dài đoạn nối thép, chiều dày lớp bảo vệ, vệ sinh thép dầm, sàn.

• Đổ bê tông dầm, sàn: Kiểm tra kỹ thuật đổ: khuôn tươi, đầm bê tông, cao độ bê tông.

• Tưới nước bảo dưỡng bê tông dầm, sàn.

Quy trình đổ mái

• Là bước thi công cuối cùng trong giai đoạn xây phần thô cho ngôi nhà.

• Tối kỵ: Đổ mái quay về góc miếu đền hay đình làng, góc chùa sẽ ảnh hưởng xấu tới vận may và sức khoẻ của gia đình con cháu trong nhà.

• Hướng mái đẹp nhất là hướng nam, đỉnh mái kéo dài từ đông sang tây để đảm bảo sự vững chắc cho ngôi nhà. 

• Phong thuỷ quan niệm mái nâu sẫm hoặc xanh lam sẽ mang lại nhiều may mắn cho gia chủ hơn mái màu đỏ.

• Quy trình đổ mái:

  • Lắp dựng xà gỗ, lọt mái.

  • Lắp đặt ván khuôn, cốt thép, kiểm tra độ an toàn, khít kín các lỗ hở trên ván.

  • Đổ bê tông, kiểm tra độ an toàn mọi thao tác đổ bê tông, kiểm tra vị trí trong ván khuôn có biến dạng không, chiều dày lớp phủ bê tông.

  • Kiểm tra nước xâm nhập vào bê tông.  

Tham khảo thêm: Làm nhà vừa thiết kế vừa thi công có được không? 

Quy trình nghiệm thu nhà xây hoàn thiện từ móng đến mái

Công tác hoàn thiện thi công và trang trí các phần còn lại thì có thể đưa nhà vào sử dụng sau khi nghiệm thu:

• Tô trát tường vách song, sử dụng lưới tô tường, trát tường ở vị trí tiếp giáp cột, khoan đục bê tông dư thừa, tường nội thất đã xây, kiểm tra và nghiệm thu chất lượng.

• Đóng trần thạch cao và đi hệ thống điện đèn trần nhà.

• Đi đường ống hệ thống điện, nước âm tường kiểm tra và nghiệm thu.

• Đóng lưới chống nứt tại các đường đi điện nước.

• Lắp ráp thiết bị điện, nước, cấp nước, thoát nước, nắp hố ga bê tông, kiểm tra và nghiệm thu chất lượng để sử dụng.

• Lắp dựng cửa gỗ, cửa sắt, thép, nhôm, xây tường mặt tiền, ngăn phòng, tường vệ sinh kiểm tra và nghiệm thu.

• Thi công toàn bộ khóa cửa, kiểm tra và nghiệm thu.

• Trét bả matit, sơn nước, sơn dầu tường nội ngoại thất, trét 2 lớp, kiểm tra và nghiệm thu chất lượng.

• Ốp lát gạch đá trang trí mặt tiền, ốp đá cầu thang, mặt bếp, tam cấp nếu có, kiểm tra và nghiệm thu đá hoa cương.

• Tô trát tường nội thất, toilet, mặt tiền, kiểm tra và nghiệm thu.

• Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền.

• Chống thấm sàn, ban công, sàn vệ sinh, sân thượng, mái, kiểm tra và nghiệm thu chất lượng.

• Cán vữa nền nhà, ốp lát nền nhà, toilet, kiểm tra và nghiệm thu chất lượng.

Vệ sinh và kiểm tra nghiệm thu lại toàn bộ công trình trước khi bàn giao cho chủ đầu tư. 

Trên đây là toàn bộ quy trình xây nhà từ móng đến mái bao gồm các bước và trình tự cụ thể giúp chủ đầu tư có thể giám sát thi công và chuẩn bị tiềm lực.